V I S T
O:
Los Expedientes Nº C-0106-05/06 -
OE-6361-C-2008 - OE-2313-F-2012 - CD-032-C-2012 - CD-032-M-2012 - CD-004-I-2012
- CD-035-C-2012 - CD-006-R-2012 - CD-011-V-2012 - CD-019-A-2012 - CD-020-A-2012 - CD-005-I-2012 - CD-034-M-2012
- CD-035-M-2012 - CD-036-M-2012 - CD-006-F-2012 - CD-007-T-2012 - CD-008-T-2012
- CD-009-T-2012 - CD-010-T-2012 - CD-011-T-2012 - OE-3884-T-2012 -
OE-3885-T-2012 - OE-3886-T-2012 - CD-043-C-2012 - OE-4159-M-2012 -
OE-4160-B-2012 - OE-10508-D-2010 - CD-011-E-2012 - CD-002-T-2013 -
OE-100-0117-C-2012 - OE-11324-T-2012 -
OE-3824-G-2009 - 1000207-Z-2009 - OE-5545-S-2010 - CD-045-C-2013; y,
CONSIDERANDO:
Que la ciudad de Neuquén, al igual que
en la mayoría de las grandes ciudades, la demanda habitacional – con niveles de
ingresos medio y medio alto, marca una notable preferencia hacia localizaciones
alternativas que posean mejores condiciones de oferta de calidad ambiental.-
Que de esta
forma, las opciones se orientan hacia sectores periurbanos avanzando sobre
tierras agrícolas que se encuentran en estado de semiabandono
o involución con producciones de muy baja rentabilidad.-
Que este
avasallamiento de los usos urbanos en relación a las actividades periurbanas y
rurales ha sido contemplada en el PUA (Plan Urbano Ambiental) a través de
lineamientos estratégicos, como en el caso de Confluencia y Zona Pt –
Periurbana Valentina Norte, y en recientes modificaciones normativas.-
Que en Valentina Sur, los usos del suelo
predominantes, fuera de un pequeño sector de producción frutihortícola son:
viviendas de densidad baja y media, equipamientos y servicios complementarios
tales como: educativo, niveles inicial, primaria y secundaria: destacamento
policial, comercio diario, clubes en barrios consolidados de la ciudad, en
consonancia con la imposibilidad de ampliar el perímetro del área urbana de la
ciudad, dado que no existen dentro del ejido y contiguos al área urbana
consolidada, sectores con factibilidad de servicios de infraestructuras.-
Que en consecuencia, esta realidad y
tendencia, manifiesta, da marco y se convierte en fundamento irrebatible al
pedido de cambio de zona que irremediablemente ha de tener lugar, considerando
que la zona objeto del presente estudio sobre Valentina Sur, inicialmente
confiando con características de enclave, ha generado una creciente
incompatibilidad ambiental y económica con los usos principales que se
pretendían dar al área de producción frutihortícola y ha determinado una
tendencia de adaptación evolución de sus entornos hacia usos urbanos y
preferentemente residenciales.-
Que la
restricción en la oferta de tierras ha llevado a un nivel de precios
incompatibles con la capacidad de ahorro de miles de familias neuquinas que ven
imposibilitado el acceso a un terreno para construir su vivienda, presionando
sobre las soluciones subsidiadas por el Estado.-
Que es
necesario crear un plan de transición y regularización urbana que tenga por
objeto:
a) Generar condiciones para el aumento
de la oferta de loteos abiertos para viviendas familiares, con la consiguiente
disminución del precio de los mismos.-
b) Generar incentivos para la
subdivisión de grandes extensiones de tierra, combatiendo la especulación
inmobiliaria.-
c) Establecer las bases de transición
de zonas rurales a urbanas, proponiendo, en la medida de lo posible, mantener
arboledas, canales, cauces de agua y accesos a las costas de los ríos.-
d) Establecer etapas de desarrollo por
zonas a los fines de lograr el acompañamiento de las obras de infraestructura
necesarias para la dotación de servicios a los lotes.-
e) Regularizar aquellos desarrollos
existentes que se encuentran habitados y consolidados y que carecen de
habilitación legal pertinente.-
f) Desarrollar acciones tendientes a
facilitar el acceso a la tierra para vivienda, así como a unificar el trazado
urbano de la ciudad y minimizar la proliferación de loteos irregulares o de
barrios cerrados que atenten contra la conectividad vial y/o contra la
integración social.-
Que
la presente norma, impulsa modificaciones en los usos del suelo, indicadores
urbanísticos y otras cuestiones objeto de legislación en los distritos
identificados como Oasis Irrigado, y que están comprendidos en las áreas
actualmente definidas como PPA, PR y Pt del Bloque Temático Nro.1, aprobado por
Ordenanza 8201 y modificatorias.-
Que es
imperativo reconocer que las condiciones internas y externas de estas áreas han
sufrido modificaciones respecto de las imperantes al momento de la sanción del
PUA, en el año 1998, teniendo presente que una de las características
parcelarias es que el 25,31% del total, constituyen minifundios o parcelas
menores a la unidad económica, que no son sustentables en términos económicos.-
Que habilitar
la radicación de loteos, significará conformar una suerte de hábitat
residencial rural y urbano, en el cual predominarán los espacios verdes,
brindando una alternativa para vivir diferente, en contacto con la naturaleza y
por sobre todo dando oportunidad a que muchas familias puedan acceder a un lote
en un barrio abierto, con servicios y a valores accesibles para quienes viven
de un salario.-
Que desde el
Órgano Ejecutivo Municipal, se tendrá la premisa de preservar el Oasis Irrigado,
declarado ya intangible, el que será la matriz que diseñará el diseño del
sistema de espacios públicos, ya sea calles o plazas y de espacios privados –
loteos.-
Que se debe
pensar en zonas destinadas a reserva fiscal y áreas verdes que en su porcentaje
de cesión no inferior al 16% (dieciséis) se deben localizar en los bordes de la
urbanización, generando la doble función de limite y de integración al entorno,
lo cual permite una tranquilidad al interior del nuevo barrio y a su vez
propicia instancias de integración y mejor relación de lotes frentistas, aportando
a este sector de transición, los espacios verdes y el equipamiento comunitario
y recreativo necesario teniendo siempre presente la
recreación del paisaje intrínseco y el
mejoramiento de la calidad ambiental y funcional del nuevo sector urbanizado.-
Que es
política de estado propender a garantizar el desarrollo de este hábitat,
permitiendo el desarrollo sustentable de nuevos barrios, maximizando los
esfuerzos para viabilizar los proyectos que redunden en un mejor producto
urbano, pretendiendo con ello eliminar el desequilibrio en el mercado
inmobiliario, al aumentar considerablemente la oferta de lotes con servicio y a
precios accesibles para un importante sector de la sociedad neuquina, que
actualmente se ve imposibilitada de acceder a una vivienda.-
Que no
obstante ello, corresponde planificar el desarrollo ordenado de dicha zona
propiciando el cuidado de los canales, arboledas, y estableciendo lineamientos
básicos de urbanismo que eviten una alta densidad habitacional así como prevean
situaciones de conectividad y tránsito razonables.-
Que esta
propuesta busca desalentar el desarrollo de nuevas urbanizaciones cerradas,
disminuyendo considerablemente los sectores de la ciudad donde se pueden
habilitar este tipo de urbanizaciones, favoreciendo la reconversión a barrios
abiertos de aquellos emprendimientos que actualmente están en fase de
construcción.-
Que
Que en
Por ello y en
virtud a lo establecido por el Artículo 67°), Inciso 1), de
SANCIONA LA SIGUIENTE
ARTÍCULO 1°): El PLAN DE TRANSICIÓN Y REGULARIZACIÓN URBANA DE
Los efectos que produzcan la modificación de la
legislación mencionada o cualquier otra que genere una nueva reglamentación a
lo establecido en los Artículos 14º) y 17º) de
ARTÍCULO
2º): INCORPORASE a
la “Zona Periurbana de Transición” - (Ptu) la Zona
comprendida por los lotes cuyas nomenclaturas catastrales se detallan en el
Anexo I que es parte de la presente Ordenanza, con los Indicadores Urbanísticos
adaptados que a continuación se especifican:
Ancho
mínimo de frente 10 mts.-
Superficie
de lote >=300 m2
CVUP 1/250
m2
Retiro
frente mínimo 3 mts.-
FOS
0,40
FOT
0,60
Altura
Preservación del Oasis
Irrigado:
a) El desarrollo dentro de cada parcela
debe tener presente los elementos característicos del paisaje tradicional,
protegiendo y preservando las barreras vegetales.- Para cualquier especie que
deba ser extraída por razones del proyecto,
que deberá reemplazar especies compatibles.-
b) Similar tratamiento debe tener la red
de canales de riego y drenaje. De ser necesaria alguna modificación, tendrá que
garantizarse el libre escurrimiento del agua, sin afectar las zonas que ahora
sirven y serán autorizadas por el área competente.-
La
superficie utilizada en cumplimentar los requisitos establecidos en los incisos
a y b, se descontará de la superficie destinada a reserva fiscal y espacios
verdes. En los loteos inferiores a 4 (cuatro) hectáreas, la obligación de
reserva para espacios verdes y reserva fiscal será englobada en su porcentaje
total como reserva para espacios verdes.-
La
reserva destinada a espacio verde deberá entregarse con provisión de agua para
riego a través de una perforación, con red de riego y forestación. Las especies
así como la cantidad de árboles quedarán sujetas a las disposiciones que a tal
fin emita
ARTÍCULO 3º): En
ARTÍCULO 4º): Todo emprendimiento debe contar con
las infraestructuras básicas de saneamiento (provisión de agua potable, y
tratamiento de efluentes) con proyectos aprobados por el Órgano Competente, redes
de electricidad y gas y alumbrado público todo ello con costa al
emprendimiento.-
ARTÍCULO 5°):
Restricciones particulares:
En la zona delimitada en el Anexo I, no se permitirá el desarrollo de
emprendimientos contaminantes de primer a último orden, Barrios Cerrados y
Clubes de Campo, edificios de viviendas colectivas en altura entendiendo por
tal el destinado a varias viviendas en forma superpuestas en forma vertical, y
toda actividad que no tenga relación inmediata con las familias y sus viviendas.-
ARTÍCULO 6°):
Se fijan como normas
específicas de uso del suelo para
a) Uso permitido predominante:
Residencial.
b) Uso permitido y complementario:
Esparcimiento y recreación, deportes a escala del sector sin instalaciones
permanentes.- Comercio de apoyo a la actividad principal y gastronomía.
ARTÍCULO 7º):
Quedan aprobadas las
solicitudes tramitadas bajo los expedientes detallados en el Anexo II previa
readecuación a las normas establecidas en los artículos precedentes, cuya
presentación al Órgano Ejecutivo Municipal deberá realizarse en un plazo máximo
de 90 (noventa) días.-
ARTÍCULO 8°): El Órgano Ejecutivo Municipal tendrá un plazo máximo
de 90 días para la aprobación de la mensura provisoria de las solicitudes de
loteos abiertos efectuados en virtud de la presente ordenanza.-
ARTÍCULO 9°): Exceptuase
a la presente Ordenanza de la aplicación de lo previsto en el punto 2.1.2.3. del Bloque temático Nº 1 Capítulo II de
ARTÍCULO 10°): COMUNIQUESE AL ORGANO EJECUTIVO MUNICIPAL.-
DADA
EN
ES COPIA
FDO: CONTARDI
mv
SPINA