CONSIDERANDO:
Que el Plan Urbano Ambiental propone la creación de un
nuevo marco legal, a través de un código que sirva de compendio de todas las
normas referidas al planeamiento y gestión urbano
ambiental de la ciudad.-
Que este CODIGO DE
PLANEAMIENTO Y GESTION URBANO AMBIENTAL DE
Que los distintos Bloques temáticos que conforman el
nuevo marco Legal del Plan Urbano Ambiental están interrelacionados entre sí a
través del Sistema de Planificación Urbano Ambiental creado por
Que el Bloque Temático Nº 1, Usos Y Ocupación del Suelo
estará compuesto por generalidades, normas generales de ocupación y usos del
suelo, normas específicas por zonas y normas para áreas especiales.-
Que
el Bloque Temático Nº 2 Control Ambiental de las actividades, estará compuesto
por generalidades, normas generales referidas al agua, el suelo y la atmósfera,
normas de control de contaminación ambiental y normas de evaluación de impacto
ambiental.-
Que
el Bloque Temático Nº 3 Movilidad Urbana, se compondrá de generalidades, normas
de Jerarquización de la estructura vial, norma de ordenamiento de tránsito y
estacionamiento y norma de ordenamiento
del transporte público y de carga.-
Que
el Bloque Temático Nº 4 Gestión y
Participación Comunitaria, se compondrá de todas las normas referidas al
sistema de planificación y gestión Municipal, como así también las que legislen
sobre la participación comunitaria en el proceso de planificación y gestión.-
Que
el planeamiento Urbano de
Que
dicho estudio dio origen en el año 1981, al Plan Regulador para
Que
desde ese año hasta la fecha, el Plan
Regulador ha sufrido incontables
modificaciones y ampliaciones en función de la continua dinámica de crecimiento
y desarrollo de la ciudad.-
Que
la mayoría de dichas modificaciones y ampliaciones han sido productos de
necesidades coyunturales y no el resultado de estudios y análisis urbanos de la
situación general de nuestra ciudad, lo que ha transformado al viejo Plan
Regulador en una suma desordenada y obsoleta de normas y resoluciones que no
alcanzan a responder a las necesidades de la ciudad actual.-
Que
a pesar de que algunas de las grandes ciudades tienen en consideración desde
hace años loa aspectos ambientales y el desarrollo sustentable para la
planificación de los asentamientos humanos, en la muestra no existe un cuerpo
ordenado de normas que contemplen estas variables.-
Que
en el año 1996 se conformo un equipo interdisciplinario integrados por Técnicos
Municipales que llevó adelante, con la participación de diversos actores sociales , un estudio pormenorizado de la situación actual
de la ciudad que se plasmó en un diagnostico general y una serie de propuestas
particularizadas.-
Que
al sintetizar en un solo texto ( Bloque Temático Nº 1)
todas las normas referidas al uso y ocupación del suelo facilitará la
comprensión del mismo.-
Que
la presente modificación del actual
Código de Planeamiento Urbano implica reformas de fondo sustentadas en la
hipótesis básica del esquema director de ordenamiento urbano ambiental del
ejido de la ciudad de Neuquen.-
Que
la propuesta elaborada de ordenamiento ambiental compatibiliza las
características de la oferta ambiental )actitudes para
los distintos usos) y las demandas sociales ( de suelo para distintas
actividades), en una estructura de ocupación y usos que resulte racional,
flexible y de clara interpretación.-
Que
la propuesta de estructuración urbana y ordenamiento ambiental que se plantea
toma como insumos para su elaboración no sólo la compatibilización entre oferta
ambiental y demanda social, sino también las recomendaciones sugeridas desde
las distintas unidades de gestión, conformadas en el mencionado proceso.-
Que
para las propuestas relacionadas con los cambios a nivel del medio biofísico ,que definieron las siguientes directrices
globales que encauzarán el desarrollo y estructuración territorial del ejido de
la ciudad.-
Que
la comisión Interna de Obras Públicas: emitió su despacho Nº 099/98
Dictaminando aprobar el Proyecto de Ordenanza que se adjunta; el cual fue
aprobado por unanimidad en
20/1998, celebrada por el Cuerpo el 10 de julio del corriente año.-
Por
ello y en virtud a lo establecido en el Artículo 67º,inciso
1) de
EL CONCEJO DELIBERANTE DE
SANCIONA
O
R D E N A N Z A
ARTICULO
1º) CREASE el CÓDIGO DE PLANEAMIENTO Y
GESTION URBANO AMBIENTAL DE
¨
BLOQUE TEMÁTICO Nº 2) Control Ambiental de las Actividades
BLOQUE TEMÁTICO Nº 3) Movilidad
Urbana.-
BLOQUE TEMÁTICO Nº 4) Gestión
y Participación Comunitaria.-
ARTICULO
2º) Apruébese el Bloque Temático Nº1,
Usos y Ocupación del Suelo del Código de planeamiento y Gestión Urbano
Ambiental de
1.1.
DISPOSICIONES GENERALES
1.1.1.
ENTRADA EN VIGENCIA:
1.1.2.
DEL TITULO
1.1.3.
DE LOS ALCANCES
1.1.3.1. ALCANCE BLOQUE TEMATICO N° 1
1.1.3.2. ALCANCE JURIDICO Y TERRITORIAL
1.1.4.
DE
1.1.4.1. COMPETENCIA
1.1.4.2. FACULTADES Y DEBERES
1.1.5.
LIMITACION DE VALIDEZ DE LOS PERMISOS
1.1.6.
OBRAS SIN PERMISO
1.2.
DEROGACION DE NORMAS
1.3.
ABREVIATURA Y DENOMINACIONES ABREVIADAS
1.4.
OBRA POR ETAPAS
2.1. NUEVOS INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO Y GESTION URBANO AMBIENTAL.
2.1.1.
NUEVOS INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO
2.1.1.1.
DIRECTRICES URBANO
AMBIENTALES
2.1.1.2.
AREAS ESPECIALES
2.1.2.
NUEVOS INSTRUMENTOS DE GESTION.
2.1.2.1. CONTROL DE CALIDAD URBANISTICA Y ARQUITECTONICA DEL
DESARROLLO URBANO O EVALUACION IMPACTO
URBANISTICO
2.1.2.1.1. Variables
a evaluar por la autoridad de aplicación y por
2.1.2.2. EVALUACION
DE IMPACTO AMBIENTAL.
2.2. NORMAS GENERALES DE OCUPACION DEL SUELO
2.2.1.
CONCEPTOS, DEFINICIONES E INDICADORES URBANISTICOS
2.2.1.1.
RELATIVOS A LAS
SUBDIVISIONES
2.2.1.1.1. Definiciones
2.2.1.1.2. CVUP - Cantidad de viviendas
unifamiliares por parcela
2.2.1.2. Relativos a las parcelas
2.2.1.2.1. Definiciones
2.2.1.2.2. Línea Municipal
2.2.1.2.3.
Viviendas
en Parcelas Mínimas
2.2.1.2.4.
Englobamiento
Parcelario
2.2.1.3.
RELATIVOS
A LOS FACTORES DE EDIFICACIÓN
2.2.1.3.1. Factor de ocupación del Suelo (F.O.S.)
2.2.1.3.2.
Factor
de Ocupación Total (F.O.T.)
2.2.1.4.
RELATIVOS A LAS CLASES DE LOCALES
2.2.1.4.1. Clasificación de los locales
2.2.1.5.- RELATIVOS A LAS CONDICIONES DE HABITABILIDAD
2.2.1.5.1.
Espacio
Urbano
2.2.1.5.2. Patios
a) Patios apendiculares del espacio
urbano
b) Patios de primera
c) Patios auxiliares complementarios
d) Patios auxiliares secundarios
2.2.1.5.3.
Prohibiciones
relativas a las áreas descubiertas
2.2.1.6. RELATIVOS A
2.2.1.6.1. Morfologías cerradas
a) Tipología de manzana
b) Determinación línea de frente
interno
c) Casos especiales
d) Basamento
e)
Las construcciones bajo la cota de la parcela
f)
Tipología edilicia
g) Altura máxima sobre la línea
municipal y línea de frente interno
h) Perfil edificable
i)
Altura máxima de basamento
j)
Construcciones sobre planos límites de altura
k) Altura de edificación en parcela intermedia con frente a dos o más calles
2.2.1.6.2. Morfologías abiertas
a) Tipología de manzana
b) Determinación línea de frente
interno
c) Casos especiales
d) Basamento
e)
Las construcciones bajo la cota de la parcela
f)
Tipología edilicia: edificios de perímetro libre
g) Altura máxima sobre la línea
municipal y línea de frente interno
h) Perfil edificable
i)
Altura máxima de basamento
j)
Construcciones sobre planos límites de altura
k) Retiro de las construcciones
l)
Saliente de fachadas
m) Tipología edilicia: edificios de perímetro
semilibre
2.3.
NORMAS GENERALES DE USO DEL SUELO
2.3.1.CONCEPTOS Y DEFINICIONES RELATIVAS A LAS ZONAS Y TIPOS DE ZONAS.
2.3.1.1.
DEFINICION DE ZONAS
2.3.1.1.1.
Zonificación general
2.3.1.2.
AREAS
GENERALES
2.3.1.2.1. Area
urbana
e) Zonas verdes y recreativas
f) Zonas especiales
g) Zonas usos específicos
2.3.1.2.2. Area periurbana
b) Zonas productivas primarias
c) Zonas productivas secundarias
d) Zonas verdes y recreativas
2.3.1.2.3. Area
rural
2.3.1.3. LOCALIZACION DE LAS ZONAS
2.3.2.
CONCEPTOS Y DEFINICIONES RELATIVOS AL USO DEL SUELO
2.3.2.1.
TIPOS
DE USOS DE SUELO
a) Uso
del suelo
b) Uso permitido
c) Uso
predominante
d) Uso complementario
e) Uso condicionado
f) Uso no conforme
g)
Uso no consignado
2.3.2.2. CLASIFICACIÓN DE INDUSTRIAS Y
SERVICIOS SEGÚN MOLESTIAS
2.3.2.2.1.
Cuadro
N° 1
2.3.2.4. CLASIFICACIÓN URBANÍSTICA DE INDUSTRIAS
2.3.2.4.1. Cuadro N° 2
2.3.2.4.2.
Referencias
cuadro N° 2
2.3.2.5.
NUEVA
RADICACIÓN INDUSTRIAL
2.3.2.6.
CLASIFICACIÓN
DE DEPÓSITOS SEGÚN MOLESTIAS
2.3.2.6.1. Cuadro N°3
2.3.2.7. CLASIFICACIÓN URBANÍSTICA DE DEPÓSITO
2.3.2.7.1.
Cuadro
N° 4, para la clasificación urbanística de los depósitos
2.3.2.8. LIMITACIÓN DE ALMACENAJE
2.3.2.8.1.
Cuadro
N°5
2.3.2.9.
DEPÓSITOS
COMPLEMENTARIOS DE INDUSTRIAS
2.3.2.10.
DEPÓSITO
COMPLEMENTARIO DE COMERCIO MINORISTA
2.3.3.
CONCEPTOS Y DEFINICIONES RELATIVOS A LOS ESPACIOS DE ESTACIONAMIENTO Y
CARGA Y DESCARGA.
2.3.3.1.
REQUERIMIENTO
PARA CARGA Y DESCARGA
2.3.3.2. REQUERIMIENTO PARA GUARDA Y
ESTACIONAMIENTO DE VEHÍCULOS:
Título I - NORMAS ESPECIFICAS
POR ZONA
3.1.
ZONIFICACIÓN POR ÁREAS GENERALES
3.1.1.
AREA URBANA
3.1.1.1.
CP1 Zona
Centro principal escala urbana y regional.
3.1.1.2.
CP2 Zona Centro principal escala
urbana y regional
3.1.1.3.
eC1 Zonas especial Central Caso
especial
3.1.1.4.
eC2. Zonas
especial Central Caso especial
3.1.1.5.
CE1 Zona centro especial
escala urbana y regional (ETON)
3.1.1.6.
CE2 Zona centro especial escala urbana y
regional (Balneario Río Grande)
3.1.1.7.
CE3 Zona centro especial escala urbana y
regional (Concejo Deliberante y Tribunales de
3.1.1.8.
CI1 Zona centro interbarrial escala sector
urbano ( Oeste).
3.1.1.9.
CI2
Zona centro interbarrial
escala sector ( Centro Norte)
3.1.1.10.
CI3 Zona centro interbarrial escala sector ( Centro Sur)
3.1.1.11.
CI4 Zona centro interbarrial escala sector ( Nor-
Este)
3.1.1.12.
CI5 Zona centro interbarrial escala sector ( Sur- Este)
3.1.1.13.
CI6 Zona centro interbarrial escala sector ( Nor
Oeste)
3.1.1.14.
CI7 Zona centro interbarrial escala sector ( Noroeste)
3.1.1.15.
CI8 Zona centro interbarrial escala sector ( Oeste)
3.1.1.16.
CI9 Zona centro interbarrial escala sector ( Norte)
3.1.1.17.
cC1 Zona
corredor Central.
3.1.1.18.
cC2. Zona corredor Central
3.1.1.19.
cC3 Zona
corredor Central barrial
3.1.1.20.
cM1 Zona corredor Mixto
3.1.1.21.
cM2 Zona
corredor Mixto
3.1.1.22.
cM3 Zona corredor Mixto
3.1.1.23.
cM4 Zona
corredor Mixto
3.1.1.24.
cR1 Zona corredor Residencial
3.1.1.25.
cR2 Zona corredor Residencial
3.1.1.26.
cR3 Zona corredor Residencial
3.1.1.27.
cR4 Zona
corredor Residencial
3.1.1.28.
cR5 Zona corredor Residencial
3.1.1.29.
cR6 Zona
corredor Residencial
3.1.1.30.
cSr Zona corredor Servicios de ruta
3.1.1.31.
Mc Zona
Mixta central
3.1.1.32.
Mr Zona Mixta residencial
3.1.1.33.
ME Zona
de Equipamiento
3.1.1.34.
Mp Zona productiva
3.1.1.35.
ME1 Zona
de Equipamiento Aeropuerto
3.1.1.36.
Rga1 Zona Residencial general densidad media
alta
3.1.1.37.
Rga2
Zona Residencial general
densidad media alta
3.1.1.38.
Rgn1 Zona Residencial general densidad Media
3.1.1.39.
Rgm2 Zona Residencial general densidad media
3.1.1.40.
Rgb Zona
Residencial general media baja
3.1.1.41.
Rem Zona
Residencial especial media baja
3.1.1.42.
Reb Zona
Residencial especial baja
3.1.1.43.
Rp Zona
Residencial especial baja
3.1.1.44.
PR Parque Lineal Arroyos Durán y Villa María
3.1.1.45.
Pf Parque
Lineal de
3.1.1.46.
Psl Parque Laguna de San Lorenzo
3.1.2.
AREA PERIURBANA
3.1.2.1.
PT Peri
urbano de Transición (Confluencia)
3.1.2.2.
PT Peri urbano de Transición (Valentina Norte)
3.1.2.3. PT Peri urbano de Transición (Valentina Sur)
3.1.2.4.
PT1 Peri urbano de Transición (Valentina Sur)
3.1.2.5.
Ppa Producción primaria agrícola (Rincón de
Emilio)
3.1.2.6.
. Ppa Producción primaria agrícola (Valentina
Norte)
3.1.2.7. Ppa Producción primaria agrícola
(Valentina Sur)
3.1.2.8.
Ppg Producción primaria granjera ( Colonia Nueva Esperanza)
3.1.2.9.
Ip Zona Parque Industrial
3.1.2.10.
Ipym Zona pequeñas y medianas
Industrias
3.1.2.11.
PRC Parque Ribereño
sector costas Río Limay (Pr)
3.1.2.12.
PRC Parque Ribereño sector costas Río
Neuquén (Pr)
3.1.2.13. PRB Parque Ribereño sector
Balneario Municipal. (Pr)
3.1.2.14. PRB Parque Ribereño sector
Balneario Gatica (Pr)
3.1.2.15. PRB Parque Ribereño sector
Balneario Río Grande (Pr)
3.1.2.16.
PRB Parque Ribereño sector Clubes
Privados (Pr)
3.1.2.17. PRI Parque Ribereño sector Isla
132 (Pr)
3.1.2.18. PRI
Parque Ribereño sector Isla de
3.1.2.19. PRI Parque Ribereño sector Islas
s/n (Pr)
3.1.3.20.
PRI Parque Ribereño sector Isla
Verde (Pr)
3.1.2.21. PBP Parque Las Bardas sector Area
protegida (Pr)
3.1.2.22. PBR Parque Las Bardas sector
Recreativo (Pr)
3.1.2.23.
Pbd
Parque Las Bardas
sector Deportivo. (Pr)
3.1.2.24. ZRM Zona Reserva expansión en
3.1.2.25.
ZRLz Zona Reserva expansión Lote Z1
3.1.2.26.
ZRB Zona Reserva expansión
Bajada pedemonte
3.1.3.
AREA RURAL
3.2.
NORMAS CORRESPONDIENTES A CADA ZONA.
3.2.1. CUADRO DE INDICADORES URBANÍSTICOS
3.2.1.1. REFERENCIAS CUADRO DE INDICADORES
3.2.2.
CUADRO DE USOS PERMITIDOS
3.2.2.1. REFERENCIAS CUADRO DE USOS
3.3.
ZONIFICACION POR AREAS ESPECIALES
3.3.1.
ZONAS USOS ESPECIFICOS
3.3.1.1
UE1 Universidad
3.3.1.2
UE2 Cárcel
U.9
3.3.1.3
UE3 Central
Térmica
3.3.1.4
UE4 Batallón
3.3.1.5
UE5 Playa
de Maniobras Ferrocarril
3.3.1.6
UE1 Aeropuerto
3.3.1.7
UE7 Planta
tratamiento líquidos cloacales
3.3.1.8
UE8 Cementerio
central
3.3.1.9
UE9 Cementerio El Progreso
3.3.1.10
UE10 Cementerio Parque
3.3.1.11
UE11 Estación transformadora E.P.E.N.
3.3.1.12
UE12 Comando militar y viviendas del personal
3.3.1.13
UE13 Planta residuos domiciliarios
3.3.1.14
UE14 Parador
ómnibus de corta y media distancia
3.3.1.15
UE15 ETON
(Estación Terminal de Omnibus de Neuquén)
3.3.1.16
UE16 Estación
del Ferrocarril
3.3.2.
ZONAS DE RESTRICCION
3.3.2.1.
ZONA
TALUD DE
3.3.2.2. Zonas franjas de seguridad
infraestructuras regionales.
3.3.2.2.1.
Zonas
franja de seguridad electroductos
3.3.2.2.2. Zona franja de seguridad gasoductos
3.3.2.2.3. Zona entorno aeropuerto
3.3.3
ZONAS DE PROTECCION
3.3.3.1.
Zonas con riesgo de erosión
3.3.4.
ZONAS DE PRESERVACION
3.3.4.1.
Zonas “ Oasis Irrigado”
3.3.5.
ZONAS DE EXPANSION URBANA
3.3.5.1. Zonas de Transición (PT)
3.3.5.2. Zonas del ejército
3.3.5.3.
Zonas meseta resto lote oficial 3
1.1.DISPOSICIONES GENERALES
1.1.1. ENTRADA
EN VIGENCIA
Esta Ordenanza comenzará a regir en forma inmediata a su publicación.
1.1.2. DEL
TITULO
Esta ordenanza será conocida y citada
como: BLOQUE TEMATICO N° 1 “USOS Y OCUPACION DEL SUELO” del CODIGO DE
PLANEAMIENTO Y GESTION URBANO AMBIENTAL DE
1.1.3. DE LOS
ALCANCES
1.1.3.1. ALCANCE BLOQUE
TEMATICO Nº 1
Las disposiciones del Bloque Temático
Nº 1 alcanzan y rigen en todos aquellos aspectos relacionados directa o
indirectamente con el desarrollo de las actividades, la subdivisión (urbanizaciones) y englobamiento de parcelas,
la construcción y uso de edificios,
estructuras e instalaciones.
También controla la incidencia de las urbanizaciones y edificaciones sobre
el medio biofísico, evitando los impactos urbano
ambientales negativos.
La enumeración precedente debe
considerarse como enunciativa y no debe interpretarse como limitación a la
aplicación del Bloque Temático Nº 1 en cualquier otro supuesto previsto en el
mismo.
1.1.3.2. ALCANCE JURIDICO Y TERRITORIAL
Las disposiciones de este Bloque
Temático Nº 1 se extienden a las personas de derecho público y a sus bienes,
cualquiera fuera su afectación, localizadas dentro de la jurisdicción
territorial de
1.1.4. DE
1.1.4.1. COMPETENCIA
El Organo Ejecutivo de
Aquellas urbanizaciones y/o edificaciones que se gestionan por evaluación
de impacto urbanístico tienen un procedimiento administrativo diferenciado.
1.1.4.2. FACULTADES Y DEBERES
Serán facultades y deberes de
a) Controlar la aplicación de las normas
del presente bloque temático y proponer las reformulaciones que considere
conveniente.
b) Analizar y dictaminar sobre los
emprendimientos que no cumplen con la normativa vigente y elevar un dictamen a
c) Intervenir en el sistema de
planificación y gestión urbano ambiental de
emprendimientos originados en el sector público y privado.
1.1.5.
LIMITACION DE VALIDEZ DE LOS PERMISOS
Los permisos cuya reanudación de
trámites se solicita con posterioridad a
la fecha de entrada en vigencia de esta Ordenanza, deberán ser reajustados
adecuándolos según lo normado por esta, sus ampliatorias y modificatorias y en concordancia con lo establecido en el
Código de Edificación.
1.1.6.
OBRAS SIN PERMISO
Se ajustarán al procedimiento
establecido para el Subsistema de Evaluación y Gestión.
1.2.
DEROGACION DE NORMAS
Se derogan las Ordenanzas Municipales números: 6124
-6190 - 6985 -7045 - 7141 - 7322 - 7488 y 7554, y toda otra disposición que se oponga a las
previsiones establecidas en esta Ordenanza.
1.3. ABREVIATURAS Y DENOMINACIONES
ABREVIADAS
L.M. = Línea Municipal
L.M.E. = Línea Municipal de Edificación
L.M.O. = Línea Municipal de Ochava
L.F.I. = Línea de Frente interno.
L.I
= Línea interna.
M = metro o metros
Ha = hectáreas
Nº = número
l = lado
a = abertura
p = profundidad
h = altura
d =
distancia
req. =
requerimientos
E =
estacionamiento
C y D =
carga y descarga
Sup. =
superficie
P.H =
Propiedad horizontal.
U.F =
Unidad funcional.
F.O.S =
Factor Ocupación del suelo.
F.O.T =
Factor de Ocupación Total.
C.U.V.P = Cantidad de Viviendas por parcela.
U.T.G.U.A. =
Unidad Técnica de Gestión Urbano Ambiental
E.T.O.N. = Estación Terminal de Omnibus de Neuquén
1.4.
OBRA POR ETAPAS:
Cuando la magnitud de la obra a construir, así lo justifique, se aceptará que la misma se
desarrolle en etapas sucesivas.
Deberá presentar para su aprobación el
total de los planos generales con el desarrollo y solución del programa de
edificación, señalando las sucesivas etapas que no podrán exceder el número de
tres (3).
En oportunidad de realizarse cada
etapa, se presentarán los planos que correspondan, debiéndose respetar en cada
una de las presentaciones definitivas, los plazos establecidos para permisos de
edificación en el Código de Edificación, sin perjuicio de lo
dispuesto para la última etapa.
Sólo podrá otorgarse certificado
parcial de obra una vez que se haya
cumplimentado la aprobación de cada etapa. Se extenderá el Certificado Final de
Obra, cuando se haya concretado la construcción de la totalidad de las etapas, aprobadas en forma definitiva.
Si al presentar la documentación de
cualquiera de las etapas, existieran variaciones respecto al proyecto original
visado en previa, la modificación
propuesta, deberá ajustarse a las reglamentaciones vigentes al momento de la
presentación de esta etapa.
La ejecución de la última etapa,
deberá solicitarse dentro de los seis
(6) años de concedido el permiso para la primera, caso contrario perderá
validez el visado previo, y deberá ajustarse la obra faltante a las normas
vigentes al momento de la continuación de la edificación.-
CAPITULO
II
Título
I - NORMAS GENERALES
2.1.NUEVOS INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO Y GESTION URBANO
AMBIENTAL.
Se propone un nuevo ordenamiento
normativo que asegure mayores grados de libertad urbanística y arquitectónica,
cuando los proyectos aportan una calidad
destacada en la construcción humana del territorio.
Para alcanzar los objetivos planteados
el nuevo marco legal, además de los indicadores urbanísticos tradicionales
contenidos en la presente ordenanza; pone en marcha nuevos instrumentos de
ordenamiento y gestión urbano ambiental.
2.1.1. NUEVOS INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO
2.1.1.1. DIRECTRICES URBANO AMBIENTALES
a) Objetivos de las Directrices
Para cada zona del ejido se definirá el
carácter de la misma a través de Directrices Urbano Ambientales.
Las directrices en el futuro deberán
reflejar un acuerdo social respecto del perfil urbano ambiental deseado para
los distintos sectores del ejido municipal; son el marco de referencia pública
que oriente y regule la acción de los distintos actores sociales de la
comunidad, tanto públicos como privados, en el ámbito territorial municipal.
b) Contenido de las Directrices
·
Definición para cada zona de sus vocaciones y roles
prioritarios.
·
Explicitación de las características morfológicas de las
áreas generales: tipología de trazado, de amanzanamientos de tejido edilicio.
·
Descripción de las características socio económicas de la población asentada en
el área.
·
En las áreas especiales las directrices identifican las
acciones a desarrollar a través de planes especiales, programas, proyectos o
estudios, señalando los actores sociales involucrados, las condiciones y plazos
a los que deben someterse para su elaboración.
·
En aquellas áreas donde puedan existir intereses
contrapuestos entre los distintos actores sociales involucrados deberán
preverse las modalidades de articulación entre el Municipio y estos para la
resolución de eventuales conflictos entre las partes.
Es de fundamental importancia que las
directrices de cada sector del ejido municipal surjan de espacios de
concertación social donde estén representados los distintos actores sociales de
la comunidad, los que podrán así explicitar sus evaluaciones y sugerencias,
produciéndose de esta forma la apropiación social del proceso de planificación
y gestión, con lo cual el cumplimiento de las directrices no dependerá solo del
poder de policía que pueda ejercer el municipio sino, fundamentalmente, de la
defensa de una mejor calidad de vida que hagan los propios habitantes del área.
·
Las directrices contendrán los criterios de calidad
urbanística deseados para cada sector del territorio.
2.1.1.2. AREAS ESPECIALES
a) Objetivos:
La definición como área especial de un sector del ejido municipal, implica que
deberá realizarse una gestión particularizada que podrá ser de protección, de
preservación, de recuperación, de restricción, etc.
b) Aplicación: Además de la zonificación en áreas
generales, el ejido municipal estará zonificado en áreas especiales, lo que
implica que las oficinas técnicas correspondientes, durante la tramitación
normal de un permiso de edificación o urbanización, puedan solicitar al
interesado proceder a su gestión por evaluación impacto urbano ambiental, al
presumirse que la obra de referencia no respeta las condicionantes definidas
según el tipo de área especial.
2.1.2. NUEVOS
INSTRUMENTOS DE GESTION.
2.1.2.1.
CONTROL DE CALIDAD URBANISTICA Y
ARQUITECTONICA DEL DESARROLLO URBANO O EVALUACION IMPACTO URBANISTICO
a) Objetivos del control de calidad
urbanística:
El control de calidad de las urbanizaciones y edificaciones es un instrumento
de gestión que tiene por objetivo
posibilitar la flexibilización de las normas urbanísticas tradicionales y, a su
vez, garantizar la calidad del desarrollo
urbanístico y arquitectónico mediante un control particularizado de
aquellos emprendimientos que pueden generar un impacto urbano significativo.
b) El control de calidad urbanístico será
complementario, en aquellos emprendimientos que se lo requiera, al control
cuantitativo que se hace mediante los indicadores urbanísticos tradicionales
(FOT, FOS, etc.); será un control de calidad externo a los autores del proyecto.
Para los emprendimientos que requieran
evaluación de impacto ambiental, el control de calidad urbano arquitectónico
será complementario del estudio de impacto ambiental que presenten los autores del proyecto.
La aplicación de ambos instrumentos
para un determinado emprendimiento se definirá como “Estudio de Impacto Urbano
Ambiental”.
c) A los efectos del control de calidad
urbano arquitectónico intervendrá la autoridad de aplicación a través de
2.1.2.1.1. Variables a evaluar
por la autoridad de aplicación y U.T.G.U.A.
Las variables que definen la evaluación
son las siguientes:
a) Compatibilidad y armonía respecto de
los usos del entorno.
b) Morfología urbana y arquitectónica respecto del entorno.
c) Nivel de tratamiento de los espacios
exteriores.
d) Calidad de construcción y de las terminaciones.
e) Condiciones de habitabilidad.
f) Cobertura de instalaciones y equipamiento.
g) Relación con el sistema de movilidad
urbana.
h) Soporte natural del lote.
i)
Tipología parcelaria del lote.
Los indicadores a tener en cuenta para
el análisis de las variables son los siguientes:
·
Relación con los
indicadores urbanísticos de ocupación para el sector.
·
Usos del entorno: Directrices para el área.
Actual
( permitido, complementario, no consignado)
Realidad
( predominante, complementario, condicionado).
·
Relación con el Espacio Urbano:
¨
Tipología edilicia, en relación a las posibilidades de
renovación del entorno inmediato.
·
Estacionamiento: Ingreso y egreso (
cantidad y resolución).
·
Condiciones de habitabilidad
¨
Ventilación e iluminación.
¨
Asoleamiento.
¨
Patios urbanos e internos.
·
Seguridad.
·
Resolución de las infraestructuras.
·
Beneficio Urbano.
·
Relación con el entorno:
¨
Posibilidad de renovación.
¨
Compatibilidad y armonía respecto del uso.
¨
Morfología.
·
Condiciones geotécnicas.
·
Forma y superficie del lote.
Aplicación General: Las solicitudes de edificación y/o
urbanización deberán tramitarse a través del procedimiento de control de
calidad urbano arquitectónico cuando ello sea establecido expresamente por vía
normativa por tratarse de:
·
Emprendimientos con un tamaño, complejidad, función, uso o
eventuales afectaciones y conflictos urbanísticos a ser ponderados.
·
Proyectos de reformas o ampliación a realizar en edificios declarados de valor
patrimonial.
·
Todos los emprendimientos cuyo uso principal no esté
previsto en el área, pero que pudiera afectar negativamente a la misma.
·
Aquellos proyectos que no cumplen con la
normativa vigente, facultándose a la autoridad de aplicación a flexibilizar
hasta un 10% los siguientes indicadores, cuando las condicionantes del proyecto
así lo justifiquen:
¨
Relativos a las condiciones de habitabilidad:
espacio urbano y patios.
¨
Relativos a los factores de edificación: F.O.T y
F.O.S ( aplicable solo a valores inferiores a 0,85 y
hasta un valor máximo de 0,85 ).
¨
Relativo a la morfología urbana: tipología de
manzana ( L.F.I. y altura de basamento), tipología
edilicia.( en el perfil edificable solamente para la altura máxima).
Requerimientos especiales: Las oficinas municipales competentes podrán exigir al interesado:
·
Recaudos gráficos generales o de detalles y
escritos complementarios a los presentados en el trámite normal de visado de
proyecto.
·
Estudios sectoriales de factibilidad.
·
Garantías a favor del Municipio, a ejecutarse de no cumplir
la obra realizada con líneas directrices, calidades y plazos acordados.
En el Bloque Temático Nº 2 “Control
Ambiental de las Actividades” del Código de Planeamiento y Gestión Urbano
Ambiental, se desarrolla el procedimiento administrativo para la aprobación de
emprendimientos por evaluación impacto urbanístico.
2.1.2.2. EVALUACION DE IMPACTO AMBIENTAL
Todas las acciones reguladas por la
presente norma deberán considerar la preservación, conservación, defensa y mejoramiento
del medio ambiente, de acuerdo a los principios rectores del Bloque Temático Nº
2 y teniendo en cuenta especialmente:
a) Impedir las acciones degradantes del
medio y corregir los efectos
adversos ya producidos.
b) Conservar el paisaje natural, los sitios,
lugares, monumentos y obras de interés arquitectónico y todo aquello que
integre el patrimonio natural y cultural
del Municipio.
c) Impedir la contaminación ambiental, no
emitiendo residuos o efluentes en el suelo, aire o cuerpos de agua, cuando
ellos contengan agentes físicos, químicos
o biológicos, en cantidades tales
que produzcan una disminución de su aptitud
o afecten negativamente a la flora, la fauna y la salud, bienestar y
seguridad de la población humana.
d) Impedir la contaminación ambiental, no
emitiendo ruidos o vibraciones que afecten negativamente la salud y bienestar
de población humana.
e) Conservar la diversidad biológica
evitando toda acción que implique captura, cautiverio o muerte de individuos o
especies animales declaradas en peligro por los organismos competentes de
Los responsables de emprendimientos que
por su escala e índole sean susceptibles de degradar el ambiente, en forma
previa a su implementación, deberán presentar una Evaluación de Impacto
Ambiental, para su consideración por parte de
2.2.
NORMAS GENERALES DE OCUPACION DEL SUELO
2.2.1.CONCEPTOS,
DEFINICIONES E INDICADORES URBANÍSTICOS
2.2.1.1. RELATIVOS A LAS SUBDIVISIONES
2.2.1.1.1. Definiciones
·
Subdivisión: cualquier clase de división de lotes, parcelas o predios.
·
Urbanizaciones: toda subdivisión donde fuese
necesario abrir nuevas calles o prolongar las existentes, con el objetivo de
crear bloques o manzanas. Incluye la dotación de: servicios de infraestructura
completos, de espacios verdes y reserva fiscal y conexión vial con la trama
circulatoria existente.
·
Conjunto urbanístico integral: es una urbanización integral que
incluye la construcción de edificios y, en caso de corresponder, la creación de
espacios y equipamientos públicos. Se incluye en estos casos los regímenes de
propiedad horizontal (P.H.) que también
deberán ceder los espacios para equipamiento
y espacio verde.
·
Bloque o manzana: fracción de terreno conformado por una
o más parcelas, rodeada de vías públicas en todo su perímetro.
·
Vía pública: ruta, calle, callejón y todo paso
abierto al tránsito declarado expresamente por la autoridad competente “ vía pública”.
·
Servicios de infraestructura completos: a los efectos de la aplicación de esta
norma, se entenderá por tales a la conexión a red de agua corriente o sistema
de aprovisionamiento aprobado por
·
Unidad funcional (U.F.): unidad mínima habitable, cuya
dimensión se calcula en cada zona. Para vivienda la superficie mínima de
2.2.1.1.2.
Cantidad de viviendas unifamiliares por m2 de parcela (CVUP): se utiliza para determinar la cantidad
de viviendas unifamiliares a construir en cada lote en función de su
superficie, se expresa como una fracción que indica la cantidad de viviendas
unifamiliares a construir por metro cuadrado de parcela.
2.2.1.2. Relativos a las parcelas
2.2.1.2.1 Definiciones
·
Lote, parcela o predio: área indivisa de terreno designada
como tal en los planos registrados por autoridad competente.
·
Parcela de esquina: la que tiene por lo menos dos lados
contiguos adyacentes a la vía pública.
·
Parcela intermedia: la que no es parcela de esquina.
·
Cota de la parcela: cota del “ nivel
del cordón” más el suplemento que resulta de la construcción de la acera en el
punto medio de
·
Profundidad de la parcela: dimensión medida en sentido perpendicular
a
·
Línea divisoria de fondo de la parcela: la opuesta y más distante de
·
Línea divisoria lateral de la parcela: la que concurre a
·
Superficie mínima: menor extensión areal que debe tener
cada parcela.
·
Lado mínimo: menor dimensión lineal entre líneas
divisorias laterales que debe tener cada parcela.
·
Parcela no conforme: la que no cumple con los requisitos de
superficie, frente o ancho mínimo o con la de relación ancho-profundidad
exigidos para cada zona.
2.2.1.2.2. Línea municipal (L.M.)
Línea que deslinda la propiedad privada
de la vía pública actual o de la vía pública futura señalada por
·
Alineación: toda obra nueva que se levanta con frente a la vía pública
debe seguir
·
Línea municipal de edificación ( L.M.E.); en todas las nuevas construcciones que
se levanten con frente a calles menores de
La franja de terreno comprendida entre
·
Obras detrás de
a) Edificios entre Medianeras: se
permitirá edificar detrás de
b) Edificios de perímetro libre y
semilibre: los edificios de perímetro libre podrán retirarse de
·
Línea Municipal de esquina u ochava (L.M.O.): línea municipal cuyo trazado es la
bisectriz del ángulo formado por las L.M. concurrentes a la esquina de una manzana .
·
Formación de espacios libres en las esquinas: en las parcelas de esquinas se prohíbe
la construcción en la superficie del terreno comprendido en las L.M.E.
concurrentes y
·
·
Obligación de materializar
·
Traza y dimensión de
¨
Caso General: la traza de L.M.O. será perpendicular a la
bisectriz del ángulo formado por las L.M.E. de las calles concurrentes,
dependiendo su dimensión de este ángulo y de la suma de las distancias entre
las L.M.E., según el siguiente cuadro:
S =
(Suma de los anchos de las calles concurrentes en el cruce) |
a < 75* |
75 * < a < 85 * |
85* < a < 95* |
95* < a < 105* |
105* < a < 120 * |
120* < a < 135* |
a > 135 |
S > |
4 |
6 |
7 |
8 |
6 |
5 |
0 |
24,00 < S
< 42,00 m. |
4 |
6 |
6 |
6 |
6 |
5 |
0 |
42,00 < S
< |
4 |
5 |
5 |
5 |
5 |
5 |
0 |
S > |
4 |
4 |
4 |
4 |
4 |
4 |
0 |
¨
La línea municipal de Ochava comprendida en una urbanización especial aprobada por
·
Retiro obligatorio de
·
Edificación detrás de
·
L.M.O. que comprende más de una parcela: cuando un eje divisorio entre parcelas
intercepte una L.M.O. o la línea de retiro obligatoria de aquella, la traza
correspondiente deberá respetarse en cada parcela. Los edificios que sobre ella
se erijan no tendrán voladizos ni retiros, salvo que se construyan
simultáneamente formando una unidad arquitectónica y previo establecimiento de una servidumbre,
la que se instrumentará mediante escritura pública que se inscribirá en el
Registro de
·
Cuerpos Salientes Cerrados sobre
·
En ningún caso la edificación excederá una línea trazada en
la acera paralela al cordón de pavimento y distante a
·
Cuerpos Salientes cerrados sobre el retiro obligatorio de
2.2.1.2.3.
Viviendas en parcelas mínimas
En todas las áreas donde se admiten los
usos residenciales, se permitirá la construcción por parcela de una vivienda
individual compatible con el grupo familiar,
aún en los casos que ello no fuera posible en virtud de los indicadores
urbanísticos establecidos.
Esto no rige en los casos en que la
vivienda sea de uso complementario.
2.2.1.2.4.
Englobamiento parcelario
a) Estímulo
por englobamiento parcelario: en todos los distritos de zonificación
urbana, cuando por medio del englobamiento o redistribución parcelaria se
configuran parcelas que cumplen con los requisitos establecidos en las normas
de fraccionamiento de la tierra y urbanización: las parcelas que incrementen su
superficie podrán aumentar los valores
del F.O.T. asignados según el distrito correspondiente hasta un 20 % del F.O.T. básico establecido.
b)
Obligatoriedad del englobamiento parcelario: para solicitar la aprobación de
los planos de edificación de una obra existente o proyectada sobre dos o más
lotes colindantes, deberán englobarse
los mismos en una sola parcela mediante la operación de mensura correspondiente. El plano
resultante deberá encontrarse registrado
por
El recurrente podrá solicitar la
visación en previa del proyecto, para lo cual se requiere plano de
englobamiento visado por
En los casos en que se presente la
construcción sobre una parcela con aberturas o pasos que comuniquen lotes colindantes del mismo
titular de dominio, podrá no exigirse el correspondiente englobamiento; siempre
y cuando la edificación de cada parcela, cumpla con las reglamentaciones del
Código de Edificación; y no exista
dependencia funcional ni física que impida la materialización del muro
divisorio.
Cuando el proyecto de construcción se
desarrolle sobre dos o más lotes de distintos titulares de dominio, se
requerirá para su tramitación el englobamiento parcelario.
·
La venta de las parcelas involucradas en el
proyecto de construcción, acreditada por escritura pública o boleto de
compraventa certificada por Escribano Público y debidamente sellada a un sólo
propietario o la constitución de una sociedad.
·
El establecimiento por medio de escritura pública de un
condominio de los lotes afectados.
El Ejecutivo Municipal
estará facultado a eximir de la exigencia del englobamiento Parcelario, fundado
en razones de interés público o debido a que la índole de la obra a realizar
requiera un tratamiento particularizado, en ambos casos con previo informe técnico de las áreas competentes.-
2.2.1.3.
RELATIVOS A LOS FACTORES DE EDIFICACIÓN
2.2.1.3.1. Factor de Ocupación del Suelo (F.O.S.)
Indicador que refiere a la máxima
superficie que puede ser ocupada por la edificación en un predio en relación a
su área total. Para el cálculo del F.O.S.. se computarán las proyecciones horizontales de todas las
superficies semicubiertas. No se computarán:
a)
aleros salientes hasta un máximo de
b) balcones, terrazas, galerías salientes
hasta un máximo de
c) Los solados impermeables y los pisos de
tramas semi permeables si no superan el 3 % de la superficie libre
2.2.1.3.2. Factor de Ocupación Total (F.O.T)
Indicador que refiere a la superficie cubierta
total edificable en relación al área
total del predio . Se calcula sumando los factores de ocupación del suelo de
cada planta.
2.2.1.4. RELATIVOS A LAS CLASES DE LOCALES
2.2.1.4.1.
Clasificación de los locales
a) Locales
de 1ª clase: dormitorios, comedor, salas, estudios,
consultorios, escritorio, oficinas, aula, sala de espera, biblioteca, cocina de
más de
b) Locales
de 2ª clase: baño, toilette, cajas de escaleras (principales y
secundarias), retrete, guardarropas o vestuario colectivo, espacios para
cocinar, antecocina, despensa, cocina de menos de
c) Locales
de 3ª clase: local para comercio y/o trabajo, depósito comercial
y/o industrial, gimnasio y demás locales usados para practicar deportes, cocina
de hotel, casa de comida, comedor colectivo, talleres, bar, salón de baile.
d) Locales
de 4ª clase :
teatro, cine, quirófano, sala de rayos x, garaje con capacidad mayor de 15
automóviles, laboratorio fotográfico, sala de parto, nursery, baño público.
e) Locales
de 5ª clase: sala de máquinas, locales auxiliares de los
edificios, portería.
2.2.1.5. RELATIVOS A LAS CONDICIONES DE HABITABILIDAD
Las condiciones
adecuadas de habitabilidad del tejido urbano estan dadas por el cumplimiento de
los requerimientos ambientales de iluminación, ventilación, asoleamiento,
privacidad, ángulo de visión del cielo, visuales exteriores, etc. Los locales
deberán iluminar y ventilar a los siguientes tipos de espacios descubiertos:
2.2.1.5.1. Espacio urbano
Espacio aéreo entre
los volúmenes edificados de la ciudad capaz de garantizar buenas condiciones de
iluminación y ventilación natural a los locales habitables..
Se considerarán
espacio urbano:
a) Espacio de vía
pública comprendido entre líneas municipales y espacio entre dichas líneas y
las de retiro obligatorio o voluntario de la edificación.
b) Espacio libre de
manzana (se desarrolla el concepto en tipologías edilicias).
c) Espacio entre paramentos
laterales de los edificios de perímetro
libre y semilibre y las líneas divisorias entre parcelas, conectado
directamente con el espacio de vía pública y con el espacio libre de manzana
(se desarrolla el concepto en tipologías edilicias).
·
Los espacios urbanos serán considerados
como tales a partir de la cota de la parcela, salvo en los casos especiales
previstos en cada distrito.
·
Al espacio urbano pueden iluminar y
ventilar toda clase de locales.
2.2.1.5.2. Patios
Espacio abierto
rodeado en tres o más de sus lados por volúmenes edificados.
a) Patios apendiculares del espacio urbano: se
consideran extensiones del espacio urbano, aquellos
patios abiertos por un lado (a) a dicho
espacio.
·
Dimensiones: la abertura (a) de unión con
el espacio urbano deberá ser igual o
mayor a la profundidad (p) del patio y no podrá ser inferior a 3.50
mts.
·
Podrán iluminar a los patios apendiculares
toda clase de local
¨
Caso especial 1:Tipología edilicia entre medianeras en aquellos casos en que la
tipología sea resuelta a frente a
contrafrente sin patio de aire y
luz (patios auxiliares complementarios).
Se permitirá iluminar locales a patio apendicular cuya
abertura (a) de unión con el espacio urbano no podrá ser inferior a 2 (
dos) metros y su profundidad debería ser menor o igual a 3.50 ( tres con
cincuenta) metros.
¨
Caso especial 2: Para viviendas unifamiliares las dimensiones se calculan como un
patio auxiliar secundario.
b) Patios de Primera: espacio entre
paramentos verticales correspondientes a
un mismo o diferentes volúmenes edificados
dentro de la parcela. Tiene igual jerarquía que los espacios urbanos.
Solo pueden ventilar e iluminar los edificios
con altura máxima de 9 mts. En la tipología de edificios en altura ( mas
de 3 pisos) no pueden haber departamentos internos
que iluminen a patio de aire y luz.
Podrán iluminar a
estos patios toda clase de locales.
·
Dimensiones:
Lado
mínimo = dl = hl ³
1,5
¨
En locales enfrentados de una misma unidad funcional, dl ³ 3,50.
¨
La dimensión perpendicular a ésta (d’) no
será inferior a 1/5 de hl con un mínimo igual al indicado precedentemente.
¨
superficie mínima = lmin (x) lmin >16m2
¨
Cuando se trate de paramentos enfrentados
del mismo edificio y de diferente
altura, el valor hl será igual a la
semisuma de las alturas de los paramentos.
Altura paramentos = hl = h1 + h2
2
·
Los planos verticales generados por la
líneas divisorias laterales entre parcelas se consideran como paramentos
de igual a los que las enfrentan.
·
Este patio es para edificios con altura máxima de
c) Patios
auxiliares complementarios: espacio entre paramentos verticales
correspondientes a un mismo ó diferentes volúmenes edificados
dentro de la parcela.
·
Podrán iluminar a estos patios los siguientes locales:
De 1ra. y 3ra.
clase ( cuando formen parte de unidades funcionales
con locales que iluminan y ventilan el espacio urbano) con la siguiente
limitación:
¨
Hasta 1 local de superficie máxima de
¨
Hasta 2 locales de superficie máxima
·
Dimensiones:
Lado mínimo = dl = semisuma paramentos enfrentados
= ( h1+
h2 )/2
5 5
¨
Lado mínimo: cuando se enfrentan locales de una misma unidad
funcional =
¨
La dimensión perpendicular (d) tendrá un lado mínimo de 4
(cuatro) metros siempre que no iluminen locales sobre éstos paramentos.
d) Patios
auxiliares secundarios: espacio
entre paramentos verticales correspondientes a un mismo ó
diferentes volúmenes edificados dentro de la parcela.
·
Podrán iluminar y ventilar a estos patios los locales de
2da., 4ta. y 5ta. clase.
·
Dimensiones:
¨
Los lados de los patios auxiliares secundarios
no podrán ser menores de 2.50 m. y
Lado mínimo = dl = semisuma parámetros enfrentados = ( h1+ h2 )/2
6 6
La dimensión perpendicular a ésta (d’)
tendrá un lado mínimo de 3 ( tres) metros siempre que
no iluminen locales sobre éstos paramentos.-
2.2.1.5.3.
Prohibiciones relativas a las areas descubiertas
Las áreas descubiertas en las parcelas
que constituyen espacio urbano o patios auxiliares, o no podrán cubrirse con
elementos fijos ni con claraboyas vidriadas corredizas, se permitirán los
toldos plegables de tela o metálicos y solamente cubriendo el piso inferior que
afecte al patio.
2.2.1.6.
RELATIVOS A LAS MORFOLOGÍA URBANA
Los indicadores que regulan la
morfología urbana definen las formas de ocupación de la manzana, regulando la
relación entre espacio construido y espacio abierto.
Existen dos tipos de conformaciones
morfológicas, una definida por la tipología edilicia “entre medianeras”
conformando manzanas compactas ó de
morfología cerrada. Otra definida por las tipologías edilicias de “Perímetro
Libre y Semilibre” las que conforman manzanas permeables o de morfología
abierta. Cuando en un fragmento urbano se combinan tipologías de “ entre Medianeras” en el basamento y “ perímetro Libre “ en
el desarrollo la definimos como Morfología de Transición.
Se entiende por basamento el volúmen
edificable de la manzana que esté limitado en su periferia por
2.2.1.6.1.
Morfologias cerradas
a) Tipología de manzana:
COMPACTA, Sin retiros laterales obligatorios.
·
b) Determinación línea de frente
interno: espacio libre de manzana
¨
La proyección de los planos que delimitan el espacio libre
de manzana, constituye
¨
La línea de frente interno se fijará a una distancia (d) de
cada línea municipal (L.M.), medida normalmente a las mismas y trazada mediante
paralelas a las respectivas líneas municipales.
¨
La distancia (d) se fijará en el cuadro de indicadores para
cada una de las zonas.
Cuando la línea de frente interno de
una parcela resulte una línea quebrada, se podrá regularizar siempre que no se
desvirtúe la continuidad del espacio libre de manzana compensando el avance
sobre la línea de frente interno originaria, con la
cesión al espacio libre de manzana, de un área equivalente a la que se invade.
En ningún caso la mencionada distancia a
Ningún paramento o la proyección real o virtual de éstos con excepción de los que
correspondieran al basamento, podrá
sobrepasar la línea de frente interno, salvo balcones, cuerpos salientes
y cornisas como los permitidos en el Código de Edificación para las salientes de línea municipal.
No regirán las presentes disposiciones
para las manzanas en las cuales la semi-suma de sus lados opuestos resulte
inferior a 75,00 ( setenta y cinco) metros, su
superficie inferior a
c) Casos especiales:
Cuando la línea divisoria de fondo de la parcela diste de
Cuando no rijan las disposiciones de
línea de frente interno L.F.I., se deberán respetar las distancias mínimas
entre paramentos dispuestas para los Patios Auxiliares Complementarios.
Cuando la línea divisoria de fondo de
la parcela coincida o sobrepase la línea de frente interno en menos de
En caso de existir edificación
construida en el terreno lindero adosada a muro medianero se deberán respetar
las distancias mínimas entre paramentos dispuestos para los PATIOS AUXILIARES
COMPLEMENTARIOS.
NOTA: Para todos estos casos el retiro
de fondo debe aplicarse al ancho total de la parcela.
d) Basamento:
El basamento puede invadir el espacio
libre de manzana en toda la parcela. En todos los casos deberá dejarse una
superficie libre de construcción fijada por el F.O.S. (
Factor de Ocupación del Suelo) establecido para cada zona.
e) Las construcciones bajo la
cota de la parcela:
·
Con destino a estacionamiento vehicular podrán ocupar toda
la parcela hasta el nivel + 1,20 mts.
·
Con otro destino de los subsuelos deberá dejarse el
porcentaje de superficie con el área parquizado del Nivel Superior.
·
Cuando se construya el 100 % de la parcela bajo
Nivel igualmente a nivel de planta baja deberá dejarse una Superficie
parquizada de acuerdo al Factor de ocupación del suelo (
F.O.S.) de cada zona, debiendo
presentar una Solución Técnica que permita cumplir la función de suelo
absorbente equivalente a un suelo sin construcción.
f ) Tipología edilicia:
edificios entre medianeras
g ) Altura máxima sobre línea
municipal y línea de frente interno:
Su valor se determina en el cuadro de
indicadores urbanísticos para cada una
de las zonas.-
Para su determinación, se considerará
el plano límite virtual paralelo a la superficie natural de la parcela,
excluyendo en consecuencia socavamientos o rellenos realizados en el predio
h ) Perfil edificable:
En las zonas centros y corredores CM1,
CM2 y CM3 y mixto central se podrá sobrepasar el plano límite horizontal de
altura máxima mediante el retiro
del plano de Fachada principal. En estos caso el
máximo volumen edificable quedará definido de la siguiente manera:
Perfil de edificación perpendicular a
la línea municipal (L.M.) que partiendo de una altura máxima sobre L.M. Se
eleva según un ángulo de 60º hasta su intersección con otro plano límite
inclinado que parte desde la intersección del plano límite horizontal con
i ) Altura máxima basamento
El área edificable definida por el
basamento podrá edificarse hasta una altura máxima (hmax.)
cuyo valor se determina en el cuadro de Indicadores Urbanísticos para cada una
de las zonas.
j) Construcciones sobre planos
límites de altura máxima:
Por encima de los planos límites
fijados por estas normas, solo podrán sobresalir, antenas, pararrayos,
conductos, tanques y chimeneas que sean exigidos por las autoridades técnicas competentes
encargadas del contralor del suministro del servicio de gas, agua, saneamiento
y otros.
Igualmente podrá sobresalir señales de balizamiento y similares, cuando
así lo requiera la autoridad aeronáutica competente.
En caso de edificios monumentales y
templos, para los cuales se proyectan cúpulas, bóvedas, agujas y otros elementos arquitectónicos similares,
k) Altura de edificación en
parcela intermedia con frente a dos o más calles: cuando una parcela
intermedia tenga frente a dos o más
calles, la determinación de la altura sobre cada frente se hará
independientemente hasta la línea de frente interno respectivo.
2.2.1.6.2.
Morfologías abiertas
a )Tipologías de Manzana: permeable, con retiros
b) Determinación línea de frente
interno:
La proyección de los planos que
delimitan el espacio libre de manzana, constituye
La línea de frente interno se fijará a
una distancia (d) de cada línea municipal
(L.M.), medida normalmente a las mismas
y trazada mediante paralelas a las respectivas líneas municipales.
La distancia (d) se fijará en el cuadro
de Indicadores para cada una de las zonas.
Cuando la línea de frente interno de
una parcela resulte una línea quebrada,
se podrá regularizar siempre que no se desvirtúe la continuidad del espacio
libre de manzana compensando el avance sobre la línea de frente interno originaria, con la cesión al espacio libre de
manzana, de un área equivalente a la que se invade. En ningún caso la
mencionada distancia a
Ningún paramento o la proyección real o virtual de éstos con excepción de los que correspondieran
al basamento, podrá sobrepasar
No regirán las presentes disposiciones para las manzanas en las cuales
la semi-suma de sus lados opuestos resulte inferior a 75,00 (
setenta y cinco) metros, su superficie inferior a
c ) Casos especiales
·
Cuando la línea divisoria de fondo de la parcela diste de
·
Caso especial: cuando no rijan las disposiciones de línea de
frente interno L.F.I., se deberán respetar las distancias mínimas entre
paramentos dispuestas para patios auxiliares complementarios, sin las
restricciones que rigen del tipo de local a ventilar.
·
Cuando la línea divisoria de fondo de la parcela coincida o
sobrepase
En caso de existir edificación
construida en el terreno lindero adosada a muro
medianero se deberán respetar las distancias
mínimas entre paramentos
dispuestos en el para patios auxiliares
complementarios , sin las restricciones
que rigen del tipo de local a ventilar.
Nota: Para todos estos casos el retiro de fondo debe aplicarse
al ancho total de la parcela.
d ) Basamento:
El basamento puede invadir el espacio Libre de
Manzana en toda la parcela, pero En todos los casos deberá dejar una superficie
libre de construcción fijada por el F.O.S. ( Factor de
Ocupación del Suelo) establecido para cada zona.
e ) Las construcciones bajo la cota
de la parcela:
·
Con destino a estacionamiento vehicular podrán ocupar toda
la parcela hasta el nivel + 1,20 mts.
·
Con otro destino de los subsuelos deberá dejarse el
porcentaje de superficie con el área parquizado del nivel superior.
·
Cuando se construya el 100 % de la parcela bajo Nivel igualmente
a nivel de planta baja deberá dejarse una Superficie parquizada de acuerdo al
Factor de ocupación del suelo ( F.O.S.) de cada zona, debiendo presentar una Solución
Técnica que permita cumplir la función de suelo absorbente equivalente a un
suelo sin construcción.
f ) Tipología edilicias:
edificios de perímetro libre
Quedan comprendidos dentro de las
prescripciones de este Inciso, los edificios cuyos paramentos están retirados
de las líneas divisorias de la parcela y no constituyen medianeras. Podrán
llegar hasta la línea divisoria los basamentos que optativamente se construyan
de acuerdo con las normas que para cada distrito se establezcan.
A los efectos de la presente
definición, quedan excluidos de la misma los edificios que comprendan hasta dos
unidades habitacionales, aplicándose en estos casos solamente las restricciones
que se fijan para los edificios entre medianeras, aún cuando se encuentren
separados de las mismas.
g ) Altura máxima sobre línea
municipal (L.M.) y línea de frente interno (L.F.I.):
Su valor se determina en el cuadro de
Indicadores Urbanísticos para cada una de las zonas.
h ) Perfil edificable:
En las zonas centros y corredores CM1,
CM2 Y CM3 y mixto central se podrá sobrepasar el plano límite horizontal de
altura máxima mediante el retiro
del plano de Fachada principal. En estos caso el
máximo volumen edificable quedará definido de la siguiente manera:
Perfil de edificación perpendicular a
la línea municipal (L.M.) que partiendo de una altura máxima sobre L.M. Se eleva
según un ángulo de 60º hasta su intersección con otro plano límite inclinado
que parte desde la intersección del plano límite horizontal con
·
Retiro lateral
dl
= hl
rl
·
dl mínimo = 6 mts.
·
rl = Se determina por zona .
i ) Altura máxima basamento:
El área edificable definida por el
basamento podrá edificarse hasta una altura máxima (hmax.).
Cuyo valor se determina en el cuadro de Indicadores Urbanísticos para cada una
de las zonas.
j ) Construcciones sobre planos
límites de altura máxima:
Por encima de los planos límites
fijados por estas normas, solo podrán sobresalir, antenas, pararrayos,
conductos, tanques y chimeneas que sean exigidos por las autoridades técnicas competentes
encargadas del contralor del suministro del servicio de gas, agua, saneamiento
y otros.
Igualmente podrá sobresalir señales de
balizamiento y similares cuando así lo requiera la autoridad aeronáutica
competente.
En caso de edificios monumentales y
templos, para los cuales se proyectan cúpulas, bóvedas, agujas y otros
elementos arquitectónicos similares,
k ) Retiro de las construcciones:
Los paramentos perimetrales de un
edificio de perímetro libre deberán guardar una separación mínima de
En el caso en que se construya
basamentos y el mismo esté retirado de las líneas divisorias laterales, esta
separación no sería menor que
Cuando en el paramento lateral así
retirado haya aberturas, la separación se regirá por lo dispuesto para patios
de primera.
l ) Salientes de fachada:
Se permitirán las salientes autorizadas
en limitación de las salientes de fachada del Código de Edificación, con las
siguientes restricciones:
·
En las fachadas laterales, la saliente del balcón será menor
o igual que dl/12.
·
Los cuerpos salientes cerrados sólo son permitidos sobre
m ) Tipología edilicia:
perímetro semilibre
n ) Perfil edificable:
quedan comprendidos en esta tipología los edificios cuyos paramentos están
retirados de las líneas divisorias de
ñ ). Los indicadores urbanísticos: son iguales
a la tipología de perímetro libre
2.3.
Normas Generales de Uso del Suelo
2.3.1. Conceptos y definiciones relativos
a las zonas y tipos
de
zonas.
2.3.1.1.
Zona : Extensión territorial a la cual este
bloque temático del Código asigna normas
específicas y homogéneas en toda su extensión.
2.3.1.1.1.
La zonificación general: surge de un plano base que expresa la estructura Urbana
deseada para el ejido y el cual considera las siguientes variables:
a) Características geomorfológicos del
ejido
b) Trazado y parcelamiento
c) Usos del suelo
d) Tipología edilicias
e) Aspectos socio económicos
f) Estructura vial.
De esta zonificación surgen dos tipos
de áreas:
·
Areas generales: esta zonificación del ejido expresa
los distintos modos de apropiación y explotación del suelo (
subdivisión, morfología, usos del suelo, etc,).
·
Areas especiales: son áreas definidas por
características especiales ya sea: de erosión, de inundabilidad, de valor
patrimonial natural ó construido, de degradación ambiental. Estas áreas pueden superponerse o no a las áreas
generales, y en ellas se determinan
distintas acciones a emprender: de protección, de preservación,
recuperación, de restricción etc. Según los objetivos planteados.
2.3.1.2.
Areas Generales
Dentro de esta clasificación y en
función del Diagnóstico Urbano y Ambiental de la situación actual fueron
establecidas las siguientes Areas:
2.3.1.2.1.
Area urbana
Territorio destinado al asentamiento
poblacional, intensivo y extensivo con interrelación de funciones en cuanto a
la residencia, actividad terciaria y equipamiento tiene los mayores porcentajes
en cobertura de servicios.
Dentro del área se caracterizan siete
tipos de zonas; zonas predominantemente residencial; zonas con predominio de
usos terciarios centrales; zonas mixtas donde conviven usos residenciales y no
residenciales, zonas corredores generadas a partir de alineamientos
comerciales, zonas especiales definidas por lugares significativos de la ciudad
por su valor paisajístico , histórico, natural ó
urbanístico, las zonas verdes y recreativas, y por último las zonas de Usos
específicos.
El área urbana se divide según tipos de
zonas:
a ) Zonas Centrales:
Se denominan así los agrupamientos de usos
administrativos, financieros, comerciales y de servicios, a distintos niveles
cuali y cuantitativos, se definen características diferenciales entre distintas
categorías de centro.Tales actividades producen algún tipo de molestias que
pueden perturbar las condiciones de habitabilidad de las áreas residenciales.
Por esta razón , en estos distritos se admite el uso
residencial pero con ciertos grados de restricción
·
Categoría de centros:
¨
CPn - CENTRO PRINCIPAL: Escala Urbana y
Regional.
¨
CEn - CENTROS ESPECIALES: Escala Urbana y Regional.
¨
CSn - CENTRO SECUNDARIO: Escala Urbana.
¨
CI n - CENTROS INTERBARRIALES: Escala Sector
Urbano.
·
Nomenclatura:
Cada zona esta designada, en primer lugar , por una letra Mayúscula que expresa la característica dominante del
área, según los usos predominantes.
En segundo lugar una letra minúscula
(p) que define las distintas categorías de Centros; luego un número cardinal
que indica una diferenciación dentro de la misma categoría.
b ) Zonas Residenciales:
Son zonas destinadas a la localización
preferente de la vivienda con el fin de garantizar y preservar las buenas
condiciones de habitabilidad, admitiéndose en el caso de los distritos
residenciales generales usos conexos con el residencial.
·
Categorías de zonas residenciales:
¨
Rga1 Residencial General densidad media alta
¨
Rga2 Residencial
General densidad media alta
¨
Rga3 Residencial
General densidad media alta
¨
Rgm2 Residencial General densidad media
¨
Rgb3 Residencial General densidad media baja
¨
Rem1 Residencial General densidad media baja
¨
Reb2 Residencial especial densidad baja
¨
Rp1
Residencial parque
·
Nomenclatura:
Cada zona esta designada a primer lugar
por una letra mayúscula que expresa la característica dominante de la zona
según los usos permitidos.
Una letra minúscula que define
diferencias dentro de una mismo tipo de zona, en tercer lugar se agrega una
nueva letra que indica diferentes intensidades de uso (densidades) y por último un número cardinal
que indica sectores particularizados dentro de las distintas zonas
residenciales.
c) Zonas Mixtas:
En estas zonas conviven usos
residenciales y centrales, con usos de equipamientos y de pequeñas y medianas
industrias. Estas áreas poseen buena accesibilidad y es donde se localizan usos
que sirven al conjunto urbano y microregional que por sus características
generan molestias al uso residencial.
·
Categorías de zonas mixtas:
¨
M R Mixto residencial
¨
M C Mixto central
¨
M E Mixto
equipamiento
¨
M E 1 Mixto equipamiento
¨
M P Mixto
productivo
·
Nomenclatura:
Letra mayúscula expresa la
característica dominante de la zona según los usos permitidos. En segundo lugar
una letra minúscula que indica una diferenciación condicionada principalmente
por el tipo de uso con mayor presencia en la zona. Y por último un número
cardinal que tiene por objeto diferenciar sectores con condiciones particulares
dentro de una categoría de zona.
d ) Zonas Corredores:
Son zonas de conformación lineal que
afecta las parcelas y/o manzanas con
frente a determinadas vías.
·
Categorías de zonas corredor:
¨
cCn: ZONA CORREDOR CENTRAL
¨
cRn: ZONA CORREDOR RESIDENCIAL
¨
cMn: ZONA CORREDOR MIXTO.
¨
cSr: ZONA CORREDOR SERVICIOS DE RUTA.
·
Nomenclatura:
Primer letra minúscula expresa la
característica dominante de la zona. En segundo lugar una letra Mayúscula que
expresa la característica dominante de la zona que atraviesa el corredor según
los usos predominantes y por último un número cardinal que tiene por objeto
diferenciar distintos corredores dentro de una misma zona.
e )
Zonas Verdes y Recreativas
Son los parques localizados dentro del área Urbana.
·
Tipos de parques:
¨
Pl: Parque Lineal Arroyo Durán y Villa
María
¨
Pf: Parque de
¨
Psl: Parque Laguna San Lorenzo
·
Nomenclatura:
La
primer letra mayúscula define el carácter de Parque del
área y la o las letras minúsculas están relacionadas con el nombre del Parque.
Estos se identificarán en los planos
complementarios de esta norma con la siguiente nomenclatura: “Pr ”.
f ) Zonas especiales
Son los lugares urbanos significativos
del caso funcional de la ciudad comprende los bordes o lotes frentistas de las
plazas y del Parque Central de
·
Tipos de zonas especiales:
¨
eC1: Zona especial Centro 1 (plazas)
¨
eC2: Zona especial Centro 2 (parque central)
·
Nomenclatura:
La
primer letra minúscula define el carácter especial del
área, la segunda letra, Mayúscula, define el tipo de área donde se localiza el
lugar especial y por último el número cardinal diferencia los distintos tipos
de lugares especiales en el área Central.
g ) Zonas Usos Específicos
Zonas destinadas a la localización de Usos
Singulares, con características y normas particulares. En su mayoría se
relacionan con la totalidad de la ciudad
o de la región.
·
Tipos de usos específicos:
¨
UEn : uso especifico.
·
Nomenclatura:
Las dos primeras letras mayúsculas es
la abreviatura de Usos específicos y el número cardinal diferencia los
distintos tipos de Usos específicos
2.3.1.2.2. Area Peri urbana
El área peri urbana define su identidad territorial en su carácter
transicional y en su clara diferenciación morfológica y funcional.-
Esta transición permite la coexistencia alternada en un mismo
espacio de usos propios de lo urbano y lo rural.-
En esta interfase se alternan y disminuyen los servicios del área
urbana (infraestructura, transporte, recolección de basura, etc.) y se atenúan
los "servicios ecológicos" que brindan las áreas rurales (capacidad
de absorber dióxido de carbono,
descomponer materia orgánica, regular el flujo de agua, etc.).-
Dentro de estas áreas se proponen la materialización de zonas
de transición, zonas productivas, zonas verdes y
recreativas y también zonas de usos específicos.-
El área peri urbana se divide
según tres Tipos de Zonas:
a) Zonas de Transición:
Estas zonas deben preservar el carácter original
de oasis irrigado manteniendo el paisaje de las cortinas de álamos y los
canales de riego. Así mismo deberán posibilitar la desmaterialización de la
trama circulatoria, con el fin de detener el avance de lo urbano sobre las
áreas de producción agrícola o la extensión indiscriminada de la planta urbana.
La determinación de los usos posibles de
habilitar dentro de las mismas esta sujeta al desarrollo de un estudio integral
y propuesta particular para cada área.
Esta situación se expresará
en el cuadro de indicadores con la siguiente nomenclatura:(17).-
· Tipos de
Zonas:
¨ Pt1:
PT
· Nomenclatura:
La primera letra (mayúscula) hace referencia al
área periurbana, la segunda a la característica predominante del área, y el
número cardinal tiene por objeto diferenciar los
distintas zonas de transición que hay en el ejido.-
b) Zonas Productivas Primarias:
Son zonas destinadas a la explotación agrícola y
granjera.
Conjuntamente con los usos agropecuarios
intensivos, se permiten usos residenciales y otras actividades conexas
relacionadas con las actividades predominantes.
· Tipos de Zonas Productivas Primarias:
¨ Ppa :Producción primaria agrícola.
¨ Ppg :Producción primaria granjera.
· Nomenclatura:
La primera letra (mayúscula) hace referencia al
carácter productivo de la zona, la segunda letra (minúscula) al tipo de
producción y la tercera al uso predominante, por último el número cardinal
indica los distintos polígonos productivos.-
c) Zonas Productivas Secundarias:
Son las zonas destinadas al agrupamiento de
actividades manufactureras y de servicio y que por sus características no
admiten ser localizados en el área
urbana.
· Tipos de Zonas:
¨ Ip: zona parque industrial
¨ Ipym: zona pequeñas y medianas Industrias.
· Nomenclatura:
La primera letra (mayúscula) define el uso
predominantemente del área, la segunda letra minúsculas la escala de uso predominante.
d) Zonas Verdes y
Recreativas:
Son zonas asignadas a espacios abiertos, verdes
y parques de uso público.
· Tipos de parques:
Nota: A los efectos de definir los
indicadores en el cuadro del Capitulo 3 se identificarán las Zonas Parques
Recreativos como (Pr): Parque Recreativo.-
Nomenclatura:
La primer letra define el carácter de parque, la
segunda la ubicación geográfica del parque y la letra minúscula la actividad
predominante del parque,
e) Zonas de Reservas para
· Tipos de Zonas:
· Nomenclatura:
La primera letra indica el
destino, la letra minúscula define la ubicación geográfica.
2.3.1.2.3. Área rural
Es el área donde predominan los ecosistemas naturales, donde
prácticamente no existen acciones antrópicas.
Este área se mantiene en reserva
especialmente para usos
específicos que deban localizarse
lejos de las áreas pobladas.
a) Tipos de zonas:
¨
Zona de reserva
¨
ZUE: Zona de reserva Usos Especificos.
Nomenclatura:
La primera letra define el carácter del área y la segunda y tercer letra minúscula el destino.-
2.3.1.3.
LOCALIZACION DE LAS ZONAS
La localización y límite de las zonas
especificadas están indicadas en el plano de
delimitación de zonas, que se denomina PLANO DE ZONIFICACION.-
Nota: la
delimitación de las zonas no se hacen por los ejes de calles, siempre las
calles son homogéneas en lo referido a usos del suelo, como en los indicadores
Urbanísticos.
Para
definir que indicadores se consideran en las calles que son límites de zona, se
debe tomar el correspondiente a la zona de menor densidad edificatoria.
Las
zonas definidas como corredores hace referencia a los
lotes frentistas. Los lotes con frentes a dos calles se consideran los
indicadores Urbanísticos del corredor hasta la línea de frente interno. L.F.I.
2.3.2. CONCEPTOS
Y DEFINICIONES RELATIVOS AL USO DEL SUELO
2.3.2.1.TIPOS DE USOS DE SUELO
a)
Uso del Suelo: Propósito para el cual un predio y las
construcciones e instalaciones asentadas
en el mismo han sido diseñadas, construidas, ocupadas, utilizadas y mantenidas.
En este se involucra la subdivisión y ocupación.-
b)
Uso permitido: Uso predominante o complementario que
puede implantarse en una zona y como tal
es mencionado expresamente, siempre que los grados de perturbación que originen
sean compatibles con las normas de este Código.-
c)
Uso predominante: Uso permitido que se procura sea de
difusión masiva en una zona.-
d)
Uso complementario: Uso permitido por su
característica de satisfacer los
requerimientos del uso predominante de una zona.-
e)
Uso condicionado: Uso que puede permitirse solo
mediante una evaluación previa del
impacto urbanístico y/o ambiental, quedando supeditada su aprobación a lo que
la autoridad de aplicación establezca luego de evaluar el proyecto..-
f)
Uso no conforme: Uso no permitido en una zona pero que
constituye un hecho previo a la vigencia de este Código. Según los casos, se
adoptarán medidas para neutralizar sus
efectos negativos y si fuese necesario, lograr su erradicación. Su existencia
no posibilita la habilitación de otros casos cuyo uso sea igual o similar al
existente.-
g)
Uso no consignado: Uso no mencionado expresamente y cuya
instalación y funcionamiento no puede ser resuelto por analogía con otros.
Ante una solicitud referente a un uso no
consignado,
2.3.2.2. CLASIFICACION DE USOS DEL SUELO QUE PUEDEN CAUSAR ALTERACION
AMBIENTAL.
El listado es una clasificación tentativa
y preliminar de usos capaces de generar impacto urbanístico y/o ambiental.
Se detallan a continuación los tipos de emprendimientos que deberán
ser sometidos al subsistema de evaluación: a) Proyecto y/o habilitación de
Industrias b) Proyecto y/o habilitación de
depósitos c)Proyecto y/o Habilitación de
Comercios y servicios especiales d) Cambios del estado parcelario ·
d.1.) Loteos para usos industriales ·
d.2.) Loteos para usos residenciales (urbanizaciones
tradicionales, barrios cerrados) ·
d.3.) Subdivisiones en propiedad horizontal (viviendas
agrupadas, conjuntos multifamiliares, edificios en altura, clubes de campo) ·
e) Proyecto equipamientos especiales (cementerios,
aeropuertos, edificios institucionales, etc.).- ·
f) Instalaciones para la disposición ,transferencia o
tratamiento de residuos sólidos o líquidos, domiciliarios, industriales,
patógenos o peligrosos.- ·
g) Desarrollo de nuevos proyectos de explotación agrícola,
granjera, forestal, turística, minera (canteras) etc.- ·
h)Proyectos de modificación de las situaciones actuales de
los espacios de uso público.- ·
i) Proyectos de centrales de producción de energía y líneas
de alta tensión o red telefónica central.- ·
j) Proyectos para la conducción de fluidos inflamables o
peligrosos (oleoductos, gasoductos ,etc.).- ·
k) Proyectos de incorporación o modificación de sistemas de
transporte automotor, ferroviario, fluvial, aéreo, etc.) de índole publica o
privada.- ·
l)Construcción de obras para riego, drenaje, abastecimiento de agua,
tratamiento de residuos líquidos etc.- ·
m) Construcción de caminos o modificación de vías de
circulación (avenidas, rutas multitrochas, vías férreas, etc.) y de
instalaciones conexas a las mismas (estaciones de cargas o transferencias,
playas de estacionamiento o de maniobras, terminales de transporte de cargas
o de pasajeros. etc.).- ·
n) Proyectos que modifiquen las situaciones actuales de las
franjas costeras sobre los ríos y arroyos.- ·
o) Proyectos recreativos y de culto (discotecas, autocines,
parques de diversiones, circos, ferias, templos, etc.).- ·
p) Proyectos deportivos (autódromos, pistas de motocross,
kartodromos, velódromos, estadios
polideportivos, etc.).- Este listado de emprendimientos
deberá completar el FOPAB. La presente enumeración es
enunciativa, quedando a criterio de la autoridad de aplicación la
incorporación de otros emprendimientos no enumerados pero que revisten
posible impacto sobre el ambiente..- |
2.3.2.3. Clasificación
de Industrias y Servicios según molestias:
Las industrias y servicios se agrupan
en cinco categorías denominadas grados de molestias" según los
inconvenientes y molestias que las mismas originan o pueden originar conforme
al listado que se detalla en el cuadro
Nº 2.
CUADRO Nº2 CLASIFICACION DE INDUSTRIAS Y SERVICIOS SEGUN
GRADO DE MOLESTIA
2.3.2.4.
Clasificación Urbanística de Industrias:
Para la determinación de las clases de
Industrias y servicios mencionados en el cuadro Nº 2, se aplicará
CUADRO Nº3 CLASIFICACION URBANISTICAS DE LAS INDUSTRIAS
A) : Con boca de expendio y/o prestación de servicios directos
al público, condición SINE QUA NON.-
B) : Con boca de expendio y/o prestación de servicios por mayor
condición SINE QUA NON.-
F.O.T. : Factor de Ocupación Total.-
N.P.A.U. : No Permitido en Areas Urbanas.-
2.3.2.5.
Nueva Radicación Industrial:
Para la radicación de nuevas
actividades industriales deberán cumplirse además de los requisitos del inciso.
2.3.2.3.. las disposiciones de las leyes Nacionales
que rigen la materia y las normas especiales para las nuevas radicaciones
industriales.-
2.3.2.6.
Clasificación de Depósito según molestias:
Se definen cinco categorías de
"grados de molestias" según los inconvenientes que los depósitos
originan o pueden originar, conforme al listado del cuadro Nº 4.
CUADRO
N º 4 CLASIFICACION DE DEPOSITOS SEGUN MOLESTIAS
CUADRO
Nº 4 CLASIFICACION DE DEPOSITOS SEGUN
MOLESTIAS
CUADRO
N º 4 CLASIFICACION DE DEPOSITOS SEGUN
MOLESTIAS
CUADRO
N º 4 CLASIFICACION DE DEPOSITOS SEGUN
MOLESTIAS
CUADRO
N º 4 CLASIFICACION DE DEPOSITOS SEGUN MOLESTIAS
CUADRO
N º 4 CLASIFICACION DE DEPOSITOS SEGUN MOLESTIAS
CUADRO
N º 4 CLASIFICACION DE DEPOSITOS SEGUN
MOLESTIAS
2.3.2.7.
Clasificación Urbanística de Depósito:
Las clases de depósitos mencionados en
el cuadro Nº 4, serán determinados aplicando el
cuadro de Clasificación Urbanística de
los depósitos Nº 5.
CUADRO
Nº 5 CLASIFICACION URBANISTICA DE LOS
DEPOSITOS
NOTAS :
a) Si existen depósitos o tanques de
inflamables, la actividad no puede desarrollarse donde hayan otros usos
complementarios.
b) Los estacionamientos deberán cumplir
con las condiciones establecidas para tal caso.
c) Los lugares para carga y descarga
deberán cumplir con las condiciones establecidas para tal caso.
2.3.2.8.
Limitación de Almacenaje:
La cantidad máxima de material por
unidad de superficie de la parcela que será
permitido almacenar en las distintas Clases de Industrias y Depósitos,
serán las indicadas en el cuadro Nº 6 de Cantidades Máximas Admisibles en
Depósitos.
(1) La cantidad que resulte de la
sumatoria de los volúmenes almacenados
en los distintos locales especiales existentes en un mismo predio no podrá superar el máximo que resulte de
multiplicar la cantidad de litros por m2. por la
superficie del terreno. Con el permiso de las autoridades
competentes y fundamentado debidamente la petición podrá obtenerse la
ampliación de los límites antedichos.
2.3.2.9.
Depósitos Complementarios de Industrias:
Los depósitos complementarios de una
industria que se localicen en una misma parcela donde se desarrolle la
actividad principal se regirán, a los fines de la zonificación, por las normas que regulen la
actividad principal.-
2.3.2.10
Depósito Complementario de Comercio Minoristas:
Los depósitos complementarios de
comercio Minorista que se localicen en la misma parcela, que no superen una vez
y media la superficie asignada al local de ventas, no serán consideradas como
depósitos a los fines de la zonificación.
La superficie total resultante de sumar
la del depósito, la del local de ventas
y las dependencias, no podrá exceder la superficie máxima establecida para el
rubro correspondiente de comercio minorista.
2.3.3. CONCEPTOS Y DEFINICIONES RELATIVOS A LOS ESPACIOS DE
ESTACIONAMIENTO, CARGA Y DESCARGA.
2.3.3.1.
REQUERIMIENTO PARA CARGA Y DESCARGA
Toda actividad que por su naturaleza
requiere operar con vehículos de carga, deberá tener los espacios adecuados
para que las tareas de carga y descarga se cumplan obligatoriamente dentro de
la parcela y en forma de no afectar el tránsito de la vía
pública. En las tareas mencionadas, además de la carga y descarga propiamente
dicha se incluyen las maniobras que los vehículos deben realizar para salir marcha adelante y la espera de los mismos.
Nota:
los indicadores se adjuntan al cuadro de referencias de usos por zona.
2.3.3.2. REQUERIMIENTO PARA GUARDA Y ESTACIONAMIENTO DE VEHÍCULOS:
El estacionamiento será resuelto dentro
de la superficie autorizada de F.O.S. máximo permitido en cada distrito.
A los efectos de cálculo del F.O.T. no
se incluirá la superficie cubierta o semicubierta destinada a estacionamiento.
No serán exigibles los requerimientos
de estacionamiento previstos en el cuadro de usos por zona, cuando se trate de
parcelas cuyo ancho de frente sea igual o inferior a siete (7) metros y la
necesidad de estacionamiento sea igual o inferior a tres (3) módulos.
En las ampliaciones, cuyo requerimiento
de estacionamiento sea igual o inferior a tres (3) módulos a ejecutarse en
obras con planos aprobados con anterioridad al 10 de diciembre de 1981 éstos no
serán exigibles, salvo que se disponga en planta baja de espacio libre y las
normas de tejido lo permitan, deberá
destinarse dicho espacio a estacionamiento, como condición ineludible,
mientras que las ampliaciones se podrán realizar en ese nivel si restara lugar.
Caso Particular: Estacionamiento en
fundo sirviente.
La superficie requerida para
estacionamiento puede estar comprendida
dentro del mismo predio y/o, previa constitución de la servidumbre
pertinente, en un fundo sirviente.
El fundo sirviente podrá estar ubicado
en otra manzana y a una distancia no mayor de cuatrocientos (400) metros,
medidos sobre
quebrada, entre las intersecciones de
El uso del fundo sirviente debe ser
compatible en el Distrito en que se ubica.
La superficie destinada a estacionamiento surgida de la sumatoria de la afectada en el fundo sirviente y el dominante, o bién y en su caso solo la del primero no podrá ser inferior a lo establecido como requerimiento para el segundo.
A un mismo fundo podrán imponerse otras
servidumbres a favor de varios inmuebles que se encuentren encuadrados en las
prescripciones establecidas precedentemente, siempre que se cumplimente en cada
caso la superficie requerida para cada uno de ellos y en un todo de acuerdo con
lo establecido en el Artículo Nº 2991 del Código Civil.
La servidumbre real debe constituirse
antes de la concesión del permiso de obra en el fundo dominante; mediante
escritura pública debidamente inscripta
en el Registro de
El garage deberá estar construído en el
fundo sirviente antes del otorgamiento
del certificado Final o Parcial de obra del fundo dominante.
Para los usos que se detallan en las
listas de usos para cada zona se deberán preveer los espacios necesarios para
guarda y estacionamiento de los vehículos de los que habitan o trabajan en el
lugar.
Cada vehiculo deberá tener libre
ingreso y egreso de la parcela, sin que
ello implique la movilización de otro rodado.
Se considera un módulo de
CAPITULO III
NORMAS ESPECIFICAS POR ZONA
3.1. ZONIFICACION POR
AREAS GENERALES
El ejido de la ciudad de Neuquén queda dividido a los efectos de
la aplicación de esta norma en las siguientes zonas
3.1.1. AREA URBANA
·
3.1.1.6 CE2 Zona centro especial escala
urbana y regional (Balneario Río Grande).-
·
3.1.1.7.C3 Zona centro especial escala
urbana y regional (Concejo Deliberante y Tribunal Adm. Prov.).
·
3.1.1.8 CI1 Zona centro Interbarrial
escala Sector Urbano Oeste.-
·
3.1.1.9 CI2 Zona centro interbarrial
escala Sector (Centro Norte).-
·
3.1.1.10 CI3 Zona centro interbarrial
escala Sector (Centro Sur).-
·
3.1.1.11 CI4 Zona centro interbarrial escala
Sector (Noreste).-
·
3.1.1.12 CI5 Zona centro interbarrial
escala Sector( Sureste).-
·
3.1.1.13 CI6 Zona centro interbarrial escala
Sector (Noroeste).-
·
3.1.1.14 CI7 Zona centro interbarrial escala
Sector (Noroeste).-
·
3.1.1.15 CI8 Zona centro interbarrial
escala Sector (Oeste).-
·
3.1.1.16 CI9 Zona centro interbarrial
escala Sector (Norte).-
·
3.1.1.17 cC1 Zona Corredor Central.-
·
3.1.1.18 cC2 Zona Corredor Central.-
·
3.1.1.19 cC3 Zona Corredor Central
barrial.-
·
3.1.1.20 cM1 Zona Corredor Mixto.-
·
3.1.1.21 cM2 Zona Corredor Mixto.-
·
3.1.1.22 cM3 Zona Corredor Mixto.-
·
3.1.1.23 cM4 Zona Corredor Mixto.-
·
3.1.1.24 cR1 Zona Corredor Residencial.-
·
3.1.1.25 cR2 Zona Corredor Residencial.-
·
3.1.1.26 cR3 Zona Corredor Residencial.-
·
3.1.1.27 cR4 Zona Corredor Residencial.-
·
3.1.1.28 cR5 Zona Corredor Residencial.-
·
3.1.1.29cR6 Zona Corredor Residencial.-
·
3.1.1.30 cSr Zona Corredor Servicios de
Ruta.-
·
3.1.1.31 Mc Zona Mixta Central.-
·
3.1.1.32 Mr Zona Mixta Residencial.-
·
3.1.1.33 ME Zona de Equipamiento.-
·
3.1.1.34 Mp Zona Productiva.-
·
3.1.1.35 ME1 Zona de Equipamiento
Aeropuerto.-
·
3.1.1.36 Rga1 Zona Residencial general
densidad media alta.-
·
3.1.1.37 Rga2 Zona Residencial general
densidad media alta.-
·
3.1.1.38 Rga3 Zona Residencial general densidad media alta.-
·
3.1.1.39 Rgn1 Zona Residencial general
densidad Media.-
·
3.1.1.40 Rgm2 Zona Residencial general densidad media.-
·
3.1.1.41 Rgb Zona Residencial general
media baja.-
·
3.1.1.42 Rem Zona Residencial especial
media baja.-
·
3.1.1.43 Reb Zona Residencial especial
baja.-
·
3.1.1.44 Rp Zona Residencial especial
baja.-
·
3.1.1.45 PR Parque lineal Arroyos Durán
y Villa María.-
·
3.1.1.46 Pf Parque lineal de
·
3.1.1.47 Psl Parque laguna de San
Lorenzo.-
3.1.2-Area Periurbana.-
Area
Rural
3.1.4. DELIMITACIÓN DE
LAS ZONAS
La delimitación de las citadas zonas quedan
definidas en los planos 1 y 2 y 3 que se incluye al final de este Bloque
Temático como parte integrante del mismo.-
3.2. NORMAS
CORRESPONDIENTES A CADA ZONA:
Las parcelas ubicadas en las zonas
especificadas en el punto 3.1. se regirán por lo
normado en el capítulo Nº II de la presente norma y por las especificaciones
resultantes de:
3.2.1. CUADRO DE
INDICADORES
3.1.3.1.1. Referencia del
cuadro de indicadores urbanísticos
[0]. Altura máxima
En las zonas residenciales, mixtas y corredores residenciales 1 y
2 (cR1- cR2) la altura máxima estará definida por el plano horizontal definido
en el cuadro de
3.2.1.1 REFERENCIA CUADRO
INDICADORES:
[1] Ip
Carácter : Areas asignadas a la
localización de grandes industrias permitidas
dentro de
Delimitación : Polígono 1 y 2
actual, para industrias y su
ampliación, sobrante lote oficial 3.-
Subdivisión : Según las normas que fija
el COPADE.-
Tipología Edilicia : Según las normas que fija a tal fin el COPADE.-
Usos : Los que resulten de las
disposiciones y limitaciones fijados por el COPADE..-
[ 2] Ipym
Carácter : Área asignada a la
localización de pequeñas industrias, procesos y depósitos no permitidos dentro
de
.
Delimitación: Según polígono IP y M definido por Vialidad Provincial de acuerdo
planos adjuntos.-
Subdivisión : Según la norma que fije el
COPADE para cada una de las actividades.-
Tipología Edilicia : Según las resultantes para
cada actividad..-
Usos : Los que resultan de la
lista de usos para la zona, o cualquier otro que a criterio de la comisión conjunta Municipio -
COPADE, sea admisible.-
Tramitación para solicitar
la instalación: Deberán consultar en
[3] P.T.1:
Carácter: Zona de transición o
"Fuelle" entre las zonas urbanizadas y las áreas definidas como de
producción agrícola. Esta zona es la primera etapa de una propuesta integral
para todas las zonas de transición (Pt).-
Delimitación: Delimitase la zona de
transición entre calles Maquinchao al norte, Choele Choel al Este, al Oeste
divisoria de lotes 2 A1, 2 A2, 2 A3, 25Y con lotes 3, 22Y, resto 24Y y al sur
prolongación calle San Ignacio como primera etapa de esta propuesta,
configurándose tres (3)franjas, que a continuación se detallan.-
Franja "F1" contigua al Oeste de la
calle Choele Choel cuyas medidas aproximadas son de 950 por
Franja "F2" contigua al Oeste de la
franja F1 de similares dimensiones a la anterior.-
Franja "F3" contigua al Oeste de F2
cuyas medidas aproximadas son de 1100 por
En la franja F3 el uso predominante es la producción agropecuaria
y sus usos complementarios. La vivienda se admitirá solo
como complementaria del uso principal.-
Para las franjas de
Preservación del
"OASIS IRRIGADO":
a)Dentro de cada
parcela se debe respetar el entorno natural protegiendo y preservando las
barreras de álamos. Para toda otra
especie que deba ser extraída por razones de proyectos se deberá reemplazar por especies nuevas autorizadas
por
b)Se debe mantener la red de canales de riego y
drenaje, de ser necesaria alguna
modificación, tendrá que garantizarse el libre escurrimiento del agua
sin afectar las zonas que ahora sirven.-
c)Se debe realizar una vigilancia sobre el
cumplimiento estricto de todas las prevenciones que correspondan para evitar
que las actividades a desarrollarse
impacten negativamente, sea directa o indirectamente sobre el medio ambiente.
RESTRICCIONES PARTICULARES:
Todo emprendimiento debe
contar con las infraestructuras básicas de saneamiento (provisión de
agua potable, desagüe de líquidos cloacales y tratamiento de efluentes) con
proyecto aprobado por el Organo Competente y el Municipio, con costa al
emprendimiento.
Los espacios públicos exigidos por
[ 4] Ppa
Tipología Edilicia: Sólo se permitirá la
construcción de edificios y/o instalaciones propios de la explotación
agropecuaria y para vivienda, siempre y cuando dicha vivienda sea uso
complementario del asignado al resto de la parcela.
Usos permitidos: Los que correspondan a la
producción agropecuaria y especial chacras y quintas y sus usos
complementarios.-
Usos condicionados: Se permitirán
fraccionamientos para barrios cerrados (normas especiales), previa evaluación
de impacto ambiental.-
Este uso solamente regirá
en aquellas chacras que se encuentren
fuera de producción, según relevamiento de usos del suelo cartas temáticas Plan
Urbano Ambiental.-
Los indicadores
urbanísticos serán:
Observaciones: Las
áreas de transición (PT) Confluencia Rural, Valentina Sur y Valentina Norte,
mientras no cuenten con una propuesta integral particularizada para cada una de
las áreas se mantienen los indicadores urbanísticos de las Zonas Ppa.-
Todos
los predios deberán observar el cumplimiento total
de las disposiciones que establecen las leyes provinciales y nacionales sobre
forestación, vialidad, canales, obras de regadío de control aluvional, de
infraestructura aérea y energética.-
[5] Ppg:
Carácter: Área destinada a la
localización de actividad agrícola y/o granjera - tipo quintas- y/o forestal.
Permitiéndose la construcción de viviendas como uso complementario.-
Subdivisión: según cuadro de
indicadores urbanísticos. En casos debidamente justificados la autoridad de
aplicación determinara sobre el particular, siempre que no se desvirtúe el
carácter del área.-
Tipología edilicia: Solo se permite la
construcción de instalaciones propias de la explotación agropecuaria. El uso
vivienda es complementario al uso asignado a la parcela.-
[ 6]
En los corredores, áreas especiales y zonas centrales no se
permiten retiros de frente hasta el nivel de altura máxima de basamento.
El objetivo es favorecer la continuidad del frente comercial.
La morfología urbana resultante será con predominio de manzana
compacta línea de edificación continua, altura de edificación uniforme.
[7]
En las zonas centrales y corredores CM1, CM2 y CM3 y mixto central
se regula la densidad edificatoria mediante los planos limites Plano Línea
Municipal (L.M.), plano de línea de frente interno (L.F.I.) planos inclinados
sobre altura máxima.
En las zonas no identificadas en el párrafo anterior la densidad
edificatoria se regula mediante los planos límites: plano línea municipal,
plano línea de frente interno y plano límite de altura horizontal.
Esto posibilita una morfología urbana armónica con altura
uniforme. El F.O.T. no beneficia a los lotes de esquina, que constituyen el
lugar urbano de mayor riqueza en un damero.
Restricciones Particulares:
Quedan excluidas de dicha presentación las viviendas unifamiliares
o construcciones que no posean instalación de ducha y /o lavadero. En los casos
en que no se prevean estas instalaciones,
[ 8] MP (Mixto Productivo)
Es una zona donde convive
el uso agrícola con otros usos acorde a la situación de accesibilidad de
Morfología Urbana:
Preservación "OASIS
IRRIGADO".
Dentro de cada parcela se deberá respetar al entorno natural
protegiendo y conservando las cortinas de álamos; para la introducción de
nuevas especies exóticas y reemplazo por razones de edad y/o seguridad se deberá requerir la autorización de
Se deberá de mantener la red de canales de riego y drenaje; en
caso de ser necesaria alguna modificación, tendrá que garantizarse el libre
escurrimiento del agua sin afectar las zonas que ahora sirven.
Se deberá realizar una vigilancia sobre el cumplimiento estricto
de todas las prevenciones que correspondan para evitar que las actividades a
desarrollarse impacten negativamente, indirectamente sobre el medio ambiente.
Restricciones particulares:
Se jerarquizarán los accesos hacia
Todo emprendimiento debe de contar con la
infraestructura básicas de saneamiento (provisión de agua potable,
desagüe de líquidos cloacales y tratamiento de efluentes) con proyecto aprobado
por el Órgano Competente y el Municipio, con costa al emprendimiento.-
[9]. F.O.S. 1, para edificios cocheras y para parcelas menores a
[10]
Queda excluido del Distrito cC2 el área comprendida
entre las calles Gral. José de San Martín, Independencia, Tierra del Fuego,
Bartolomé Mitre, Domingo Faustino Sarmiento y Manuel Lainez.
Dada su dimensión, características y ubicación así como el interés
especial que tiene para la comunidad, se definirá como una zonificación
especial cuya denominación será Zona Parque Fundación (Pf).
Las parcelas frentistas al
lado norte de las plazas y del Parque Central no se consideran casos especiales
por lo tanto mantienen los indicadores del resto del distrito.-
[11] Las parcelas frentistas al
lado norte de las Plazas Güemes, Gral. Roca y
Ministro González no se consideran casos especiales por lo tanto
mantienen los indicadores del resto del distrito.-
[12] En el área correspondiente
al retiro de frente no se permite la ejecución de construcciones. En los
límites divisorios de predios y sobre la línea Municipal, en dicha área, solo se podrá instalar cerco de
alambre, reja y en el caso de muros, la altura máxima de éstos no sobrepasará
En los límites divisorios
de predios se podrán plantar cercos
vivos.-
[13] Tipología Edilicia: Sólo se permitirán
edificios de perímetro libre. En lotes con frente inferior a
La altura será limitada y se cumplirá con lo dispuesto en las
normas generales de tejido sobre edificios de perímetro libre y semilibre.-
[14] Restricciones
Particulares
Serán de aplicación al polígono delimitado por calles: Río
Senguer, Onésimo Leguizamón, límite con la zona bajo inundable, límite Oeste
del lote 26, hasta línea de sentido Este - Oeste paralela al límite Sur
del Lote
Toda construcción permanente deberá estar sobreelevada
[15] ME1
Área afectada por el emplazamiento del Aeropuerto, en la cuál
podrán localizarse actividades compatibles con la proximidad de la mencionada
terminal aérea.
A este fin, toda radicación que se realice, deberá contar con la
expresa autorización del organismo aeronáutico competente.
[16] Pr
Carácter: Zonas asignadas a espacios
abiertos, verdes, parquización, recuperación del paisaje para uso recreativo,
pasivo y/o activo, a escala regional, urbana y local y de acceso publico.-
Delimitación: Comprende las áreas
definidas por el Parque Ribereño, incluyendo a todos sus sectores (costas,
balnearios e islas) y el Parque Las Bardas, incluyendo todos sus sectores.
Subdivisiones: En estas áreas no se
permiten subdivisiones. En casos debidamente justificados la autoridad de
aplicación determinara sobre el particular, siempre y cuando no se desvirtúe el
carácter del área.
[17] ZONA PT
Estas zonas deben preservar el carácter original
de oasis irrigado manteniendo el paisaje de las cortinas de álamos y los
canales de riego. Así mismo deberán posibilitar la desmaterialización de la
trama circulatoria, con el fin de detener el avance de lo urbano sobre las
áreas de producción agrícola o la extensión indiscriminada de la planta
urbana.-
La determinación de los usos posibles de habilitar dentro de las
mismas está sujeta al desarrollo de un estudio integral y propuesta particular
para cada área.-
(0)
ALTURA máxima.
En
las zonas residenciales mixtas y corredores residenciales 1y2 (cR1-CR2)
la altura máxima estará definida por el plano horizontal definido en el cuadro
de indicadores urbanísticos por zona. En las zonas centrales, corredores
CM1/CM2/CM3 y mixtas central podrán sobrepasar dicho plano teniendo como limite
de altura el volumen máximo edificable
definido por el plano vertical de línea municipal (LM) los planos inclinados
(60 grados) sobre plano altura máxima horizontal y la línea de frente interno
(L.F.I.) o línea de fondo parcela cuando no existe L.F.I.
3.2.2. CUADRO DE USOS
3.2.2.1. Referencias cuadro
de usos
Restricciones establecidas en las listas de usos por zonas:
Uc:uso Condicionado.-
: Uso Permitido (predominante y complementario).
: A los efectos de la
localización de estos usos deberá respetarse una distancia mínima de
Estacionamiento
01:módulo cada
02: Sin auditorio, 1 módulo
cada
03: 1 módulo cada 12 asientos del salón auditorio o del espectáculo
que admita mayor número de público.-
04: 1 módulo cada
05: Con salón de lectura mayor de
06: Con salón mayor de
07: 1 módulo cada
08: 1 módulo cada
09: 1,5 módulo por puesto.-
10: Con superficie destinada a exposición y venta, atención y circulación
de público igual o mayor de
11: 1 módulo cada
12: 1 módulo cada 3 docentes o profesionales.-
13: 1 módulo cada 3 aulas.-
14: 1,5 módulo cada aula, gabinete o taller.-
15: 2 módulo cada aula, gabinete o taller.-
16: 1 (un) módulo cada
17: 1 (uno) espacio de
18: 1 (uno) módulo cada
19: 10 % de la superficie total construida, con superficie mínima de
estacionamiento de dos módulos.-
20: 4 (cuatro) módulos.-
21: 2 (dos) módulos.-
22: Casos con internación, 1 (uno) módulo cada 6 camas más 1 (uno)
módulo por profesional. Casos sin internación, 10 % de la superficie total
construida.-
23: 1 (uno) módulo cada 8 camas más 1 (uno) módulo por profesional.-
24: Salón de
25: 60 % de la superficie cubierta y/o descubierta destinada a dicho
uso.-
26: 1 (uno) módulo cada 2 habitaciones.-
27: 1 (uno) módulo cada
28: 1 (uno) módulo cada 10 camas, más 1 (uno) módulo para encargado o
dueño.-
29: Se deberán solicitar a la municipalidad normas especiales en
cada caso particular.-
30: Los requerimientos para
estacionamiento de vehículos de acuerdo al siguiente cuadro:
TIPO
|
Superficie Total Cubierta
|
Estacionamiento
|
1 |
Inferior a |
- |
2 |
|
- |
3 |
|
27 |
4 |
|
27 |
5 |
|
10 |
6 |
Más de |
10 |
Ferias Francas |
|
09 |
Carga y descarga
1a - Un espacio para un camión
con superficie mínima para carga y descarga de
1b - Superficie mínima para
carga y descarga de
1c - Superficie no inferior a la que resulta de computar un espacio
de
Considerándose el número de espacios según la
siguiente relación:
Nº de espacios por vehículos de carga |
Superficie cubierta total
|
1 |
Inferior a los |
2 |
De |
3 |
De |
4 |
De |
5 |
De |
1 |
Por cada |
1d - 40 % de la superficie de
la parcela destinada a dicho uso.-
1e- 10 % de la superficie total
construida con superficie mínima para carga y descarga de
1f- 5 % de la superficie total construida, con
superficie mínima para carga y descarga de
1g- Se deberán solicitar a
1h- Los requerimientos para carga y descarga de
acuerdo al siguiente cuadro:
TIPO
|
Superficie Total Cubierta |
Lugar para Carga y Descarga |
1 |
Inferior a |
- |
2 |
|
- |
3 |
|
1e |
4 |
|
1e |
5 |
|
1e |
6 |
Más de |
1e |
Ferias Francas |
|
- |
1i - Un espacio para, un
vehículo con superficie mínima para carga y descarga de
Nota: No se incluirán en el
cálculo del F.O.T. las áreas destinadas a carga y descarga.
3.3. ZONIFICACION POR AREAS
ESPECIALES:
La presente norma define dos tipos de áreas: las generales y las
especiales. Cuando hay superposición de estos tipos de áreas sobre una parcela
se regirán por las normas establecidas en los puntos (3.2.1.) y (3.2.2)
debiéndose tener en cuenta las condicionantes que el área especial
le impone al área general. En el proceso de evaluación pueden
generarse requerimientos particularizados por parte de la autoridad de
aplicación.-
Cuando no existe superposición y las parcelas se encuentran dentro
de un área especial regirán normas específicas para dicha área.-
3.3.1. ZONAS DE USOS
ESPECÍFICOS
Constituyen sectores en los cuales se desarrollan actividades
relacionadas con la totalidad del Municipio o de la región y no con su entorno
inmediato, según se detalla a continuación.
·
3.3.1.1 UE1 Universidad.-
·
3.3.1.2 UE2 Cárcel U.9
·
3.3.1.3 UE3 Central Térmica
·
3.3.1.4 UE4 Batallón 161 Ejercito
Argentino
·
3.3.1.5 UE5 Playa de Maniobras Ferrocarril
·
3.3.1.6 UE1 Aeropuerto
·
3.3.1.7 UE7 Planta tratamiento líquidos
cloacales
·
3.3.1.8 UE8 Cementerio Central
·
3.3.1.9 UE9 Cementerio Progreso
·
3.3.1.10 UE10 Cementerio Parque
·
3.3.1.11 UE11 Estación transformadora
E.P.E.N.
·
3.3.1.12 UE12 Comando y viviendas
·
3.3.1.13 UE13 Planta residuos
domiciliarios
·
3.3.1.14 UE14 Parador ómnibus de corta y
Media distancia
·
3.3.1.15 UE15 ETON (Estación Terminal de
Ómnibus de Neuquén).-
·
3.3.1.16 UE16 Estación Ferrocarril
Nota: En los mismos se admite la
continuidad del desarrollo de dichas actividades, en tanto no involucren
molestias a linderos y respeten la normativa general de este Bloque Temático.
Toda mejora o modificación de actividades que se prevea, deberá ser puesta a
consideración de la autoridad de
aplicación.
Las propuestas serán evaluadas en
relación a la no producción de molestias a linderos y al ordenamiento urbano
ambiental del Ejido Municipal.
3.3.2. ZONAS DE
RESTRICCION
Constituyen sectores que por sus características presentan
limitaciones severas para el desarrollo de actividades. Toda intervención
humana en estas zonas deberá someterse a consideración de
3.3.2.1. ZONA TALUD DE
La delimitación de
Esta zona es el componente
paisajístico principal del Parque "Las Bardas" por lo tanto la
evaluación de impacto ambiental de las actividades que se quieren desarrollar
en la misma se realizará en forma
integral conjuntamente con el Parque " Las Bardas"
3.3.2.2. ZONAS DE SEGURIDAD
INFRAESTRUCTURAS REGIONALES.
3.3.2.2.1. Zonas franja de
seguridad electroductos: Como primer medida es necesario que se
identifique los distintos tipos de líneas ( denominación,
Kw transportados)
a) Franja de seguridad, normativa de aplicación: A los efectos de aplicar las
restricciones preventivas para garantizar la seguridad pública, las distancias
horizontales y verticales con relación al terreno u otras construcciones son
referenciadas a
c) Franja de seguridad,
verificación de cumplimiento: El E.P.E.N. verifica
periódicamente las restricciones previstas en la franja de seguridad en la
totalidad de la planta urbana, generando las acciones interinstitucionales
pertinentes en caso de detecciones de anormalidad para el tramo señalado, en el
último semestre se ha detectado.-
c) El organismo fiscalizador y normativo regulador de la electricidad: Dicho organismo exige a
las empresas concesionarias la presentación del plan de gestión ambiental. ( PGA)
3.3.2.2.2. Zona franja de seguridad gasoductos
Como primer medida se debe contar con un
relevamiento de la traza de todos los gasoductos.-
a) Franja de seguridad, normativa de aplicación: A los efectos de aplicar
las restricciones preventivas para garantizar la seguridad pública. Las distancias horizontales con
relación al terreno o a otras construcciones son referenciadas a la
reglamentación sobre gasoductos.
b) Franja de seguridad,
verificación de cumplimiento: ENARGAS exige verificar periódicamente las restricciones
previstas en la franja de Seguridad en la totalidad de la planta urbana
generando las acciones interinstitucionales pertinentes en caso de detecciones
de anormalidad.-
3.3.2.2.3. Zona entorno del
aeropuerto
Carácter: esta zona es la
condicionada por su proximidad de aeropuerto.
Delimitación: se delimita por los
siguientes polígonos:
Polígono Sur: Vías de Ferrocarril Gral. Roca; E. O' Connors, Lastra y Futa Leufú, cerrando el polígono.
Polígono Norte: Calle Guatemala;
Martinica; San Martín - Límite Este y Norte de Playa de Maniobras de carga
Ferrocarril Gral.. Roca, Olavarría, cerrando el
polígono..
Subdivisión: Solo se admitirán
subdivisiones con la autorización previa del organismo aeronáutico competente.
3.3.3 ZONAS DE
PROTECCION
3.3.3.1 ZONAS CON RIESGO DE
EROSIÓN
Estas zonas están definidas en el plano de áreas especiales que se
adjunta en anexo, fueron definidas a través del diagnóstico Ambiental y su
delimitación abarca las unidades ambientales homogéneas que tienen una
valoración de riesgo = ALTA - ALTA (AA).
Los sectores con riesgo de erosión serán motivo de estudios particularizados por parte
de la autoridad de aplicación. Esta podrá solicitar estudios de Evaluación de Impacto Ambiental para aquellas construcciones que se localizan en este área.
3.3.3.2. ZONAS CON RIESGO
DE INUNDACIÓN
Estas zonas han sido definidas por
Hasta tanto dichas obras estén concluidas los propietarios,
locatarios u ocupantes de las parcelas afectadas por riesgo de inundación
deberán cumplir con las restricciones particulares para dichas áreas.
Dichas zonas están delimitada por las líneas de inundación del Río
Neuquén y del Río Limay según mapa de inundación elaborado por
Hasta tanto la autoridad de jurisdicción determine la franja de
evacuación de crecidas y las restricciones correspondientes respecto del uso y
la ocupación del suelo, no se permitirán construcciones que no cuenten con la
previa autorización expresa del organismo de incumbencia correspondiente: AIC o
Recursos Hídricos de
3.3.4. ZONAS DE PRESERVACION
3.3.4.1. ZONAS " OASIS
IRRIGADO"
Si bien se plantea diversificar los usos y posibilitar determinado
tipo de fraccionamiento en algunas áreas actualmente definidas de producción
agrícola; se deben preservar los componentes básicos del oasis irrigado las
cortinas de álamos y los canales de riego. Dentro de cada parcela que se
habilite para otro uso que no sea
agrícola, se debe respetar el paisaje del oasis irrigado, las barreras
de álamos y toda otra especie arbórea que deba ser extraída por razones de
proyecto, se analizarán cada caso en particular, de ser sustituidos por
especies nuevas estas deberán ser autorizadas por
También se deben mantener la red de canales de riego y drenaje,
los que de ser necesaria alguna modificación tendrá que garantizarse el libre
escurrimiento del agua sin afectar las zonas que ahora sirven.
Se procurará que los espacios ocupados por los canales de riego y
las cortinas de álamos o especies arbóreas de significativo valor, formen parte
del sistema de espacio públicos de
3.3.5. ZONAS DE
EXPANSION URBANA
Constituyen sectores que en función de la demanda, serán habilitados
paulatinamente para usos urbanos.
3.3.5.1 ZONAS DE TRANSICIÓN
(Pt)
Estas zonas deben preservar el carácter original de oasis irrigado
manteniendo el paisaje de las cortinas de álamos y los canales de riego. Así
mismo deberán posibilitar la desmaterialización de la trama circulatoria, con
el fin de detener el avance de lo urbano sobre las áreas de producción agrícola
o la extensión indiscriminada de la planta urbana.
La determinación de los usos posibles de habilitar dentro de las
mismas está sujeta al desarrollo de un estudio integral y propuesta particular
para cada área.
3.3.5.1.1. Zona Valentina
Norte
Se deberá realizar un proyecto integral para el área.
3.3.5.1.1. Zona
Confluencia:
Se deberá realizar un proyecto integral para el área, teniendo en
cuenta las siguientes directrices:
a) fraccionamientos:
b) Se deberán arrancar los montes frutales
abandonados suplantándolos por otras especies para mantener las condiciones
fitosanitarias adecuadas.-
c)
Las construcciones no podrán superar los 6,60mts
de altura y se permitirá una vivienda unifamiliar cada
d) Se establecerá un régimen
impositivo diferenciado para las parcelas que continúen en producción para
fomentar las actividades primarias.-
e) El trazado de calles y
veredas deberá prever espacios verdes amplios (veredas amplias con presencia de
arbolado urbano, calles con bulevares).-
3.3.5.2. ZONAS DEL EJERCITO
Se deberá realizar un proyecto integral para el área teniendo en
cuenta las siguientes Directrices
a)
Preservar el entorno de la laguna.
b)
Generar un área de transición hacia el sector
oeste como “ fuelle” con el área de producción agrícola.-
c)
Otorgar a las zonas adyacentes a las
Urbanizaciones actuales, el carácter de
vivienda individual con parcela mínima.-
d)
Apertura de las calles Saavedra y Lanín , empalme con la red actual coincidiendo con las
calles divisorias de chacras (Bejarano, Ignacio Rivas , Anaya , Saavedra y
continuación de Mascardi).-
e)Se planteará la posibilidad de ubicar viviendas colectivas
en el entorno de la laguna.
f)Se deberá respetar la
vegetación existente.-
e)
El uso predominante será residencial.-
3.3.5.3. ZONAS MESETA RESTO
LOTE OFICIAL 3
Se deberá realizar un proyecto integral para el
área teniendo en cuenta las siguientes Directrices
a)Respetar al máximo los condicionantes del soporte
natural ( red de drenajes naturales, remanentes de erosión, etc. )
b) Se posibilitarán viviendas
en altura para el aprovechamiento de visuales panorámicas.
c)
Para lograr un hábitat que nos permita
amortiguar los rigurosos vientos que
afectan el área, es fundamental conocer profundamente el accionar del
viento en relación a la geoformas que presenta la
meseta; y en función de tal condicionante proponer un trazado urbano que no
favorezca la creación de túneles de viento ( como ocurre en el trazado de la
planta urbana en el piso del valle) y que a su vez , cuente dicho trazado con
un sistema de riego por acequias que permita la creación de un
nuevo oasis en la meseta posibilitando la forestación (cortinas
rompevientos) y los suficientes espacios verdes. Para llevar adelante esta
tarea deberán analizarse las experiencias existentes, como los casos de
Mendoza, San Juan, etc. Donde se logró
transformar un ambiente desértico en un HABITAT OASIS y donde los
sistemas de riego por acequias jugaron
un papel fundamental.
La incorporación de las
acequias como elemento del paisaje urbano requerirá de una campaña de
concientización a cerca de la importancia de este elemento para el logro de un
paisaje humanizado y también favorecer la incorporación de la acequia a la
cultura local, sin lo cual se hará difícil alcanzar un buen funcionamiento y
mantenimiento de las mismas.
ARTICULO 3°): DEROGANSE todas las Ordenanzas y
todas otras disposiciones municipales que se opongan a las previsiones
establecidas en esta ordenanza.-
ARTICULO 4º). COMUNIQUESE AL ORGANO EJECUTIVO MUNICIPAL-
DADA EN
ES
COPIA:
scrz.- FDO:
REINA
GAITAN.-